Marc Francke over de te verwachten ontwikkelingen van de prijzen van huizen (in 2010)
Enige tijd terug brak ik mijn staf over de Nederlandse woningeconomen die volgens mij niet in staat waren om de woningcrisis te herkennen omdat ze heilig geloofden in hun modellen. Modellen die geen aandacht gaven aan de financiële sector. Om dit anders te zeggen: de deregulering van de hypotheekverstrekking van na ruwweg 1995 had volgens hun geen invloed op de hoogte van de woningprijzen, net zo min als een verstrakking van de hypotheekverstrekking, bijvoorbeeld vanwege balans- en fundingproblemen van de banken in combinatie met realistischer regelgeving dat zou kunnen hebben. De modellen waren te vergelijken met pogingen de snelheid ten opzichte van het strand van een zwemmer die met het tij mee zwemt te verklaren uit zijn zwemtechniek en spierkracht, zonder rekening te houden met het tij. Wat tot een verrassing kan leiden als het tij omslaat. Was mijn kritiek, achteraf gezien, juist? Het is aardig nu nogmaals naar de voorspellingen uit 2010 van bijvoorbeeld Marc Francke te kijken, nadruk toegevoegd (let op: de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% is in zijn voorspellingen niet meegenomen, anderszins was het CPB ook in zijn negatieve scenario natuurlijk wat te positief):
“For this we base ourselves as much as possible on the predictions of the CPB of December 15, 2009. This is the basic scenario. Subsequently, there is an optimistic scenario in which the economy recovers more speedily from the recession. This means higher growth rates combined with a somewhat higher inflation. Moreover, there is a pessimistic scenario in which the economy recovers only slowly with low growth rates and 0% inflation. For these three scenarios there a re predictions of the sales prices of homes for the period 2010-2015. In the basic scenario the nominal price in 2010 increases with 1%, in the positive scenario with 3% and in the pessimistic scenario prices decline with 1½%. In real terms the predictions are -1½%, 0% en 1½% for respectively the negative, basic and positive scenario. In the basic scenario the nominal prices in 2011 are back to the level of 2008. In the negative scenario this price level is reached only in 2014. It is important to note that in these predictions potential changes in the fiscal treatment of home ownership is not taken into account”
En dat was drie jaar terug, op een moment dat alle seinen, zoals de hoeveelheid schuld van de Nederlandse huishoudens en de ontwikkelingen in andere zeepbellanden zoals Ierland en Spanje, al op rood stonden. Wellicht wordt het toch tijd om er vanuit te gaan dat ‘kredietverstrekking’ als zodanig (in economentermen: ‘solving the liquidity constraints of buyers’) een onafhankelijke fundamentele variabele zijn, in de prijsvorming op de woningmarkt. We moeten eindelijk die ideeën of balansrecessies en schulddeflatie maar eens serieus gaan nemen – we zwemmen momenteel fundamenteel tegen het tij in. Wat extra inspanning vereist om toch vooruit te komen – en dat zullen bestedingsinspanningen moeten zijn, door bedrijven, huishoudens of de overheid. En geen bezuinigingen. Want het tij zelf is al afgaand.
Het lijkt erop dat modellen te ‘statisch’ zijn en meer als dynamische modellen gemaakt moeten worden (de vergelijking van de rivier is dan nog een simpele, misschien is een vergelijking met een chemische fabriek met materiaal en energiestromen dan beter). De wiskunde wordt een stuk complexer dan, dat wel.
Een van de wat mij betreft goede zaken in de economie is dat de afgelopen tijd meer aandacht is gekomen voor de waarde van de multiplier (de verhouding tussen extra uitgaven door de overheid/de particuliere sector/de huishoudens/het buitenland) en de totale productie en dat die waarde afhangt van de situatie. Dus een meer dynamische *interpretatie* van de modellen.
“Wat extra inspanning vereist om toch vooruit te komen”
Waarom zou het ‘vooruit’ moeten gaan? Ik interpreteer dit als dat de prijzen weer zouden moeten stijgen.
Wellicht is de oplossing niet om harder tegen de stroom in te gaan zwemmen maar om juist nu met de stroom mee te gaan zwemmen.
Biedt een snelle escalatie van de crisis juist niet een oplossing als die uitmondt in bijvoorbeeld een ‘debt jubilee’?
Moeten we niet buiten de kaders van de economische modellen denken. Het gaat immers ook om b.v. de generatiestrijd, niet alleen om het maximaliseren van het GDP: Het behoudt van het kapitaal van de oudere generatie d.m.v. de erosie van de waarde van de arbeid van de jongere generaties.
# Steve,
het heeft allemaal wat lang geduurd voordat ik begreep hoe extreem dit allemaal is geworden. Maar men zag het, niet zo lang geleden, om minimum inkomens te garanderen: WAO, AOW, bijstand. Op verschillende fronten is dat soms (zeker niet altijd) te royaal geweest – maar tegenwoordig schieten we de andere kant uit. Inkomens worden gekort en belastingen verlaagd om de rijkdom van anderen te garanderen. Denk aan de kortingen op de Griekse en Nederlandse pensioenen, denk aan de verlaging van de overdrachtsbelasting op verkochte woningen van 6 naar 2%, denk aan het overnemen door de overheid van de spaartegoeden van de Icesave spaarders en denk ook aan de woningprijzen (die overigens nu wel hard aan het dalen zijn, zeker als we rekening houden met de inflatie!). Denk trouwens ook aan het overnemen van de schulden van de Ierse banken door de Ierse overheid. Inkomens en pensioenen worden gekort – om rijkdom in stand te houden. En rijkdom is meestal niet geconcentreerd bij de jongere generatie.
Opes, weggevallen, tweede regel, na ‘het’,: “als taak van de overheid”
#Merijn
Ik betwijfel of de jongere en toekomstige generaties belang hebben bij het grosso modo in stand houden van de situatie.
Ik denk dat een verdere concentratie van macht en kapitaal sowieso onvermijdelijk is. Het is dan de vraag je dat proces wil uitrekken of juist versnellen om sneller bij een breekpunt aan te komen. Idee is dan dat na zo’n breekpunt een nieuwe cyclus kan beginnen.
Jouw idee van ‘vooruit komen’ bevat waarschijnlijk zaken als lage werkeloosheid en een groeiende economie. Fijn als je werkt maar electoraal grootste blok heeft er alle belang bij de positie van de (jongere) arbeiders te verzwakken om de eigen positie te maximaliseren.
Dus ook in de ‘pappen en nathouden’situatie van stagnatie of langzame achteruitgang kan de 50+ groep winnen en er (relatief) op vooruitgaan. Henk Krol maakt het kristalhelder wat ons politiek economisch te wachten staat, tirannie van de meerderheid.
Ik heb niet het idee dat de heersende paradigma’s in de economie en de afgeleide modellen iets doen met dit soort vraagstukken: e.g. hoe optimalizatie voor de dominante groep binnen een economie een suboptimale uitkomst heeft voor de economie als geheel.
In speltheorie zijn dit soort modellen vast voorhanden en Japan is natuurlijk een kijkje in de toekomst met z’n freeters en imploderende bevolking:
http://en.wikipedia.org/wiki/Freeter
greetings via u . s . man, you actually made my afternoon with this 4story moonstone hack
ahyoglyqtivupzyxeixqmh
You put the lime in the couocnt and drink the article up.
WaspBarcode.com: “In our world today, we’re accustomed to seeing barcodes, but most of us don’t have the slightest clue as to how these black and white striped graphics work, or even how they are properly read with a barcode scanner. Better yet, how can barcodes boost efficiency and productivity in small businesses? Not to worry. We’ve outlined a few barcoding basics, including how a barcode scanner works in our latest Infographic.”
, goat meat is fantastic if prepared well, but the goat seems to have been more of a pet than livestock, so I couldn't imagine them trying to butcher and serve Samuel for dinner.)