ECB en IMF: liberalisering kredietmarkt stuwt woningprijzen omhoog.
Volgens een bericht op huizenmarkt-zeepbel vindt de RABO het lastig de liberalisering van de hypotheekmarkt in modellen te vatten en is het vooral de lage rente die de prijzen opdrijft. Nu is mijn mening dat we de onzalige samenhang tussen ‘lage rente’ en ‘hoge prijzen van woningen‘ hogere leningen die de woningprijzen opdrijven maar eens moeten doorbreken. Want zeker wanneer de rente in de buurt komt van het historisch minimum ( wat rekenkundig kennelijk iets met het getal ‘0’ te maken heeft waardoor het risico op verdere daling of stijging en dus de kans op kapitaalverlies door lagere woningprijzen a-symetrisch wordt) is die samenhang een duidelijke uitnodiging is om te gaan zwemmen. Maar dat is wat anders. Met liberalisering van de hypotheekmarkt wordt dan gedoeld op zaken zoals het vanaf 1990 zwaarder (en uiteindelijk totaal) meewegen van het inkomen van ‘de partner’ bij het bepalen van de maximale hypotheek, de introductie van aflossingsvrije hypotheken en de hogere hypotheeksommen ten opzichte van de vrije verkoopwaarde van het huis. Wat vinden bijvoorbeeld de ECB of het IMF daarvan (caveat: ik citeer hier studies gepubliceerd door de ECB en het IMF die niet de mening van die instanties weergeven)?
In 2008 publiceerde de ECB een studie over dit onderwerp van Charles Goodhart (die wat achterliep als het om ‘industrialised countries’ gaat, maar goed) waarin een duidelijke zeepbel-spiraal wordt beschreven, met als een van de conclusies (de dereguleringsvariabele is niet helemaal statistisch significant maar we weten allemaal dat 2% onzekerheid in plaats van 1% geen reden hoeft te zijn er niet nogmaals serieus naar te kijken):
‘Money growth has a significant effect on house prices and credit, credit influences money and house prices and house prices influence both credit and money. This link is found to be stronger over a more recent sub-sample from 1985 to 2006 than over a longer sample going back to the early 1970s, a finding that most likely reflects the effects of financial system liberalisations in industrialised countries during the 1970s and early 1980s
…
On the basis of these findings, we conclude that a monetary policy strategy that gives due weight to the analysis of monetary developments could in principle induce the central bank to indirectly react to emerging financial imbalances and thereby mitigate their adverse longer-run consequences. However, given that such a policy might be difficult to communicate in times of low and stable inflation, and the further problem of regional differences in house price and credit dynamics, which can only be addressed by monetary policy to the extent that they are reflected in the area wide aggregates, we propose to also consider a secondary financial instrument that could directly address the link between house prices and monetary variables, and could also be used at the regional level in a currency union. This instrument could take the form of a countercyclical regulatory ceiling for loan-to-value ratios (LTVs) on mortgage lending that could be raised when mortgage growth (and house price inflation) was low or declining, and lowered during booms.’
En het IMF heeft uitgevogeld dat in een groot aantal Oost- en Zuid-Europese landen een geringe toename van de ‘Capital Adequacy Ratio’ (Tier 1 capital +tier 2 capital)/(risk weighted assets) oftewel een soort eigen vermogen/riskante leningen variabele) een zeer sterke invloed heeft op de woningprijzen, dit overigens in tegenstelling tot een verhoging van de ‘LTV’ ratio (de maximale hypotheek/woningprijs). Hogere kapitaalvereisten voor banken hebben dus een sterk effect – en laat een deel van die deregulering nou hebben bestaan uit het verlagen van die eisen… Nu zijn (belangrijk!) relaties in de economie zelden symmetrisch. Een verhoging van de belasting heeft andere gevolgen dan een verlaging van de belasting.
In een ander bericht stelt het IMF, indirect, ook nog iets aardigs over de HRA, terwijl de LTV ratio bij verlaging (in tegenestelling tot de verhoging van hierboven) wel prijsopdrijvend lijkt te werken:
The chapter draws in large part on empirical analyses that confirm that rapid mortgage credit growth and strong house price increases go hand in hand. The analyses also account for the impact of a number of housing finance characteristics on mortgage credit and house prices. In particular, they suggest that government participation in housing finance exacerbated house price swings and amplified mortgage credit growth during the run-up to the recent crisis, particularly in advanced economies. Countries with more government involvement also experienced deeper house price declines. Moreover, higher loan-tovalue ratios are significantly associated with higher house price and credit growth over time for advanced economies, in line with other studies.
Goed, ik heb de bovengenoemde studies nog niet gelezen, dit komt uit de samenvattingen. Ik ga dat wel doen, beloofd. Maar het gaat erom dat een zeer snelle ‘google check’ al oplevert dat er wel degelijk een duidelijke en serieus te nemen relatie is tussen deregulering en woningprijzen. Waarbij die relatie ingewikkeld lijkt te zijn. Aanbodbeperkende factoren (de CAR) en vraagbeperkende factoren (LTV-ratio’s) lijken tijdens periodes van stijgingen en dalingen verschillende werking te hebben. Lastig voor het beleid! Maar dat betekent niet dat er geen beleid moet worden gevoerd. Erg simpel: het eigen vermogen van de banken moet omhoog, dus nog een aantal jaren (vijf? tien? vijftien?) geen dividenden meer, en verlaging van de topsalarissen tot de Balkenende-norm. Een hoog salaris geeft tegenwoordig eigenlijk niet aan dat een topbankier het goed doet – maar juist dat hij het nog niet helemaal begrepen heeft.
Wat betreft de laatste alinea zal een verlaging van de lonen van de top geen invloed hebben op het eigen vermogen van de banken , niet meetbaar althans en dat zien we nog dagelijks …
(%DOMAIN) The following video The following video explains the Loan To Value Ratio in simple words. Go to: http://realbench.net/real-estate-videos/rental-properties-videos/loan-to-value-ratio.html