search
top

Hoe herken je een woningprijszeepbel? Door de woningprijsmodellen goed te begrijpen.

Een van de opmerkelijke aspecten van het imploderen van de prijszeepbel op de Nederlandse woningmarkt was dat iedereen het direct zag – behalve de economen. Of het nu om de economen van Nyffer, de SER of het CPB ging dan wel dat het om vastgoedprijsvormingshoogleraar Marcke ging – het ineenstorten van de zeepbel werd lange tijd ontkend – omdat de zeepbel werd ontkend. Het erkennen van de implodering zou het erkennen van de zeepbel zijn geweest! Tot zover is het verhaal duidelijk. Maar het leidt tot de vraag: waarom ontkende men de zeepbel? En nog steeds beweren veel economen dat het uiterst lastig is een zeepbel tijdig te herkennen. Maar dat is dus niet zo. Het tijdstip van implosie is lastig te voorspellen. Maar de situatie kan wel degelijk aangegeven worden. Het kan linea recta uit de economische modellen van, bijvoorbeeld, de woningmarkt gehaald worden, zoals ik beneden zal aangeven. En de vraag wordt dan: waarom doen economen dat dan niet?

Aan de ene kant kan daarop een duidelijk antwoord worden gegeven. De op ‘fundamentele waarden’ gebaseerde modellen van de woningmarkt verklaarden het prijsniveau behoorlijk goed! Modellen gebaseerd op onder andere inkomen, rente en aantal huishoudens gaven een zeer goede statistische verklaring van de woningprijzen, tot 2008. Althans, dat dachten deze economen. De ‘fudamentals’ bepaalden het prijsniveau. De statistische waarden waren allemaal fantastisch. Waardoor een ‘irrationele’ zeepbel uitgesloten was. Volgens deze economen. Maar begrepen ze dan hun eigen modellen wel goed?

Nee. Er werden, bij de interpretatie, twee basisfouten gemaakt:

1. De eerste is dat economische modellen nooit ‘stationair’ zijn. Relaties veranderen. Correlaties uit het verleden geven geen garantie voor de toekomst. Wat niet betekent dat het zinloos is om historische verbanden te schatten. Integendeel. Juist die historische verbanden kunnen duidelijk maken dat er, op de kredietmarkt, een ‘Minsky-moment’ kan zijn, een moment waarop iedereen zich opeens realiseert (vaak op basis van een al toegenomen gevoel van onrust) dat de kredietverlening niet zo door kan gaan.  ‘Lehman’ was hevig maar geen unicum.

2. De tweede en hier de belangrijker fout  is dat men over het hoofd zag dat woningprijsmodellen vaak aangeven dat de (oude) prijs zelf een belangrijke of zelfs de belangrijkste verklarende variabele is! Wat mensen als een redelijke prijs ervaren wordt aangegeven door recente historische prijzen, zeker als de prijzen stijgen.  Ook als de rente weer wat stijgt. Hysterese, is de technische term hiervoor.

En bij nadere beschouwing zit dat wel degelijk in het model van Francke:

The model further proves that the annual price change in the previous period accounts for 30% in the price change of the current period, independent of other economic factors

Ooit betaalde we, in een wat vergelijkbare markt en een vergelijkbare situatie ‘een stulpje voor een tulpje’. En tussen 1993 en 2008 waren de huizen aan de beurt: stijgende prijzen maakten het voor de prijzen makkelijker om verder te stijgen. Een lagere rente leidt tot een hogere prijs die volgens het model van Francke tot een hogere prijs leidt (die daarna ook weer tot een hogere prijs leidt…). en dat is dus een zeepbel.

Dit hysterese-effect vinden we niet alleen in het model van Francke. Het is zelfs tamelijk standaard in woningprijsmodellen, zoals op deze site voor een groot aantal modellen wordt aangegeven. Waarom zag men dat dan over het hoofd?

De basisreden daarvoor is, denk ik, dat men de woningmarkt niet begreep als een voorraadmarkt maar ten onrechte als een productiemarkt, waar productiekosten, concurrentie en dergelijke het prijsniveau bepalen en waar, als de prijzen te hoog worden, nieuwe ‘prijsbrekers’ de prijs omlaag drukken terwijl krediet geen rol speelt. Het standaardmodel uit de boekjes. Maar ja, dat model is om meerere redenen niet toepasbaar op voorraadmarkten. Het econometrische model werd niet begrepen omdat het conceptuele model waarmee men de statistiek interpreteerde niet deugde.

4 Responses to “Hoe herken je een woningprijszeepbel? Door de woningprijsmodellen goed te begrijpen.”

  1. martin van der veen zegt:

    Zoals geschreven in jouw artikel is de huizenzeepbel ontstaan vanaf 1993.
    We zien de hypotheekrenteaftrek en het kredietbeleid van de banken als hoofdoorzaak van de huizenzeepbel.
    Echter volgens mij zien wij een belangrijke oorzaak over het hoofd, namelijk de mismatch tussen aanbod koop- en huurwoningen vanaf midden jaren negentig. In deze periode was er veel vraag naar betaalbare koopwoningen, echter met name in onze grote steden bestond het woningaanbod grotendeels uit (sociale) huurwoningen. Dit was een uitgelezen moment geweest om onze naar internationale maatstaven veel te grote sociale huursector drastisch te verkleinen, door grootschalige verkoop.

  2. Chimura zegt:

    Martin, om bubbles te begrijpen zou je eens Steve Keen, Michael Hudson en Robert Shiller kunnen lezen.

    Onzin natuurlijk dat mismatch verhaal van je, of ‘de veel te grote sociale huursector’, ergerlijk zelfs dit soort aannames.

    Het is nu juist (Bubble) verkeerd gegaan door het gewoon te gaan vinden een huis te ‘bezitten’ terwijl het in werkelijkheid geen huis bezitten maar schuld bezitten was in een zwaar gesubsidieerd volkshuisvestingsstelsel, naar internationale maatstaven, waardoor huizen en grondprijzen door speculatie en secutarisatie werden opgedreven.

    Daarom is de bubble ook zo groot omdat onze private schuld nog steeds zo gigantisch is. Dat is het probleem.

    Geld om van restschuld af te komen gijzelt en teistert nu juist de sociale woningsector en daarnaast is een klem zittende middenstand ook niet gebaat bij het verkopen van corporatiewoningen en nog minder bij het verhogen van huren.

    Dit kabinet acteert is alsof huren de problemen hebben veroorzaakt en het verboden zou moeten worden. Het is des te immoreler dat juist huurders die geen schulden aangingen nu voor de kosten mogen opdraaien van hen die speculeerden.

    De HRA zal er sneller aan moeten want dit beleid helpt geen zier en verergert de boel omdat hiermee de hoeveelheid mensen met betaalbaarheidsproblemen alleen maar toenemenen. De bodem fingeren alsof het ‘n optische illusie betreft doet geen bubble prijsniveau zich anders gedragen tov inkomens.
    Dom dus, en zeker geen herstel. Wel uitstel van executie tegen een hogere prijs.

  3. Constance zegt:

    Bijna 80 jaar oud, maar nog steeds actueel:

    “Too large a proportion of recent ‘mathematical’ economics are mere concoctions, as imprecise as the initial assumptions they rest on, which allow the author to lose sight of the complexities and interdependencies of the real world in a maze of pretentious and unhelpful symbols”.

    John Maynard Keynes GT 298

    Dat hoeft overigens niet te betekenen dat we dan ons heil moeten zoeken in het praxeologische praathuis van de orthodoxe ‘austrians’, die met hun strikt anti-empirisch, anti-mathematisch apriorisme zo hun eigen methode hebben ontwikkeld ‘to lose sight of the complexities of the real world’.

    Heterodoxe economen als Wynne Godley, Marc Lavoie, Dirk Bezemer, Steve Keen, Jurgen Kremer, Richard Werner etc. hebben laten zien hoe het ook anders kan.

  4. After I got my bottle I went straight to my wife. You may not believe me that we had sex for two hours non-stop. Thanks James ———–CIALIS——————— VIAGRA———–

Leave a Reply

top