jan 20, 2011
Posted by Jesse Frederik on jan 20, 2011 | 86 comments
‘Woningmarkt krabbelt op in vierde kwartaal 2010’ zo kondigt de NVM aan in haar persbericht over de kwartaalcijfers. Immer optimistisch zag ook NVM-voorzitter Ger Hukker “lichtpuntjes voor 2011,” waaronder de grotere zekerheid over de hypotheekrenteaftrek, het zogenaamde “Rutte effect”. Ook DNB is optimistisch over de toekomst blijkens een artikel in de meest recente uitgave van het statistisch bulletin: “De vraag naar hypothecaire leningen is de afgelopen jaren gedaald en er werd lange tijd ook steeds terughoudender opgetreden met het verstrekken ervan. Aan die neerwaartse lijn lijkt nu vrijwel een einde te zijn gekomen.” Traditiegetrouw zie ik de zaken wat zwarter in.
Bron: NVM
Bron: CBS 1994-2002 en DNB 2003-2010
De huizenprijzen daalden in het vierde kwartaal naar €230.000 van €234.000 een kwartaal eerder. De hypotheekschuld steeg in het vierde kwartaal van €615 miljard naar €622 miljard. Hoewel de hypotheekschuld nog steeds stijgt is de groei flink afgeremd, in de afgelopen 2 jaar steeg de hypotheekschuld met 6.7%, terwijl deze van 2006-2008 steeg met 16.8%. Deze groei is bovendien grotendeels te wijten aan de maatregelen van de overheid. Ruim 80% van de woningen in het prijssegment tot €350.000 wordt inmiddels gefinancierd met een NHG garantie (ongeveer 60% van het totaal). Door het grote deel aan leningen met NHG is ook de hypotheekrente als gevolg van de rentekorting nog altijd relatief laag. De grote afhankelijkheid van de NHG maakt dat de meeste consumenten nog niet de volledige effecten dragen van de hogere rentes. Zoals bekend is de NMA in augustus een onderzoek begonnen naar de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. De Rabobank schrijft in een recent themabericht dat de hypotheekrentes met name zo hoog zijn omdat de banken ook hogere rentes moeten betalen om hun leningen te verpakken en ‘verkopen’ (securitisatie). De securitisatiemarkt is na de crisis opgedroogd en zelfs banken met weinig betalingsachterstanden zien de rentes die ze aan investeerder moeten betalen stijgen. De Nederlandse hypotheekmarkt is sterk afhankelijk van securitisatie, ruim 1/3 van de hypotheken is inmiddels verpakt en verkocht. Wanneer er afwaarderingen door de grote kredietbeoordelaars zullen plaatsvinden op securitisaties zal de rente nog verder stijgen. Dit kan al snel een negatieve spiraal worden, dalende huizenprijzen veroorzaken afwaarderingen, wat zorgt voor hogere rentes, wat doorberekend wordt aan geldnemers, wat verdere prijsdalingen bevordert.
Daarnaast is er ook nog een tweede punt dat niet snel benoemd zal worden door de banken. Drie van de vier grote banken hebben staatssteun gekregen. Één van de voorwaarden van die staatssteun was dat de banken niet mogen stunten met hun prijzen. Het kan goed zo zijn dat zolang de Rabobank niet haar rentes verlaagt de rest van de grote vier weinig mogen/willen doen. SNS, ABN en ING hebben een niet geheel onplausibel excuus voor de hoge rentes (voorwaarden staatssteun) en zullen ongetwijfeld niet erg veel problemen hebben met het innen van een aantal extra procentpuntjes marge.
Door de NHG vindt er ook aanmerkelijk meer activiteit plaats in het segment tot €350.000. Zo zijn vrijstaande woningen tot nog toe het hardst geraakt door de crisis. Zonder NHG garantie zijn banken minder snel bereidt hun vingers te branden aan het duurdere ongegarandeerde segment. Vrijstaande woningen zijn tot nog toe dan ook het hardst geraakt door de crisis.
Bron: CBS
Het zwaard van Damocles dat boven de woningmarkt hangt is het historische grote aanbod van koopwoningen. Over heel 2010 is het aanbod gestegen met 15.8%, in het vierde kwartaal steeg het aanbod met 5.2%. De NVM schat het totale aanbod op 193.000 woningen, andere organisaties maken hogere schattingen tot wel 300.000 woningen. Sinds de crisis is ook de verkooptijd van woningen flink toegenomen:
Bron: NVM
Het segment van woningen met een verkooptijd van meer dan 2 jaar is al sinds de aanvang van de crisis stijgende (van ongeveer 2% naar 14%). Dit zijn ook logischerwijs het type woningen dat straks verliezen moet nemen op hun woning. Mensen in dit segment moeten gemiddeld zo’n 17% afdoen op de oorspronkelijke vraagprijs:
We zien in bovenstaande grafiek dat dit verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke transactieprijs niet zo hard meer oploopt als aan het begin van de crisis, dit is wederom te wijten aan overheidsbeleid. Doordat de overheid mensen toestaat om de hypotheekrente op de tweede woning tot twee jaar na de aankoop van de nieuwe woning af te trekken zien mensen niet zo’n grote noodzaak om het oude huis snel te verkopen. De lasten als gevolg van het bezit van twee woningen worden zo gedrukt.
Voor 2011 zijn al maatregelen aangekondigd die de huidige stabiliteit kunnen bedreigen:
1) Het AFM heeft nieuwe regels over tophypotheken aangekondigd. Zo zou er maximaal nog ‘maar’ een hypotheek van 112% van de woningwaarde mogen worden afgesloten. Binnen 7 jaar zou ook de overwaarde moet worden afgelost. De NVB heeft nog tot 1 februari de kans om zelf invulling te geven aan de voorgestelde regels. Mogelijk zullen ze bij deze invulling nog een aantal uitzonderingsmogelijkheden weten los te peuteren (voor bijvoorbeeld NHG-hypotheken). Duidelijk is in ieder geval dat de regels door de AFM zullen worden aangescherpt. Uit het WoON onderzoek komt naar voren dat zo’n 68% van de koopstarters een LTV-ratio (lening als % van de woningwaarde) van boven de 100% heeft, 20% heeft een lening die meer dan 5 keer het jaarinkomen bedraagt. Deze maatregel zal dus met name starters raken, de achillespees van de woningmarkt. Een starter zorgt met de koop van zijn of haar eerste woning voor een koopgolf van gemiddeld nog eens 4.3 woningen.
2) Het NIBUD heeft aangekondigd haar normen m.b.t. tot de maandelijkse woonlasten aan te scherpen, mede door de nieuwe regels van de AFM (verplichte aflossing). Hierdoor mag er stukken minder worden geleend, waardoor het verkrijgen van een eigen woning voor minder vermogende personen moeilijker te bereiken wordt. Deze nieuwe normen hebben ook betrekking op de NHG en raken opnieuw met name het lagere prijssegment.
Aan de andere kant is er het gevaar van verdere inflatie van de woningprijzen als gevolg van Brusselse inmenging. Per 1 januari is het door Brussel verboden voor mensen met een inkomen van meer dan €33.000 om een sociale huurwoning te verkrijgen. Dit betekent dat men de particuliere huur in moet gaan of een woning moet kopen. Particuliere huurwoningen zijn zeer schaars en bovendien prijzig. Het gevaar dreigt dat veel mensen dus zullen worden gedwongen een huis te kopen dat ongetwijfeld op termijn zal dalen in waarde. Hoewel ik het betwijfel kan dit de woningmarkt mogelijk nog een jaar drijvende houden.
2011 is dan ook een onzeker jaar, zeker met de huidige bankvriendelijke regering kunnen er nog wat gekke dingen gebeuren. Desondanks zien de voortekenen er niet goed uit voor de woningmarkt. Mijn voorspelling is dat zonder verdere overheidsinterventies de prijzen in 2011 verder zullen dalen. Een grotere klap zal komen in 2012 wanneer veel crisismaatregelen aflopen.
Update:
Makelaar en hypotheekadviseur Hypodomus concludeert in een onderzoek naar te koop staande woningen dat men niet bereidt is om de woning realistisch te prijzen:
”Hypodomus heeft van 500 willekeurige te koop staande woningen de vraagprijs onderzocht en komt tot de conclusie dat de vraagprijs van veel huizen tot 20% te hoog ligt. Consumenten hopen, tegen beter weten in, nog steeds op die ene koper die wel bereid zal zijn de te hoge vraagprijs te betalen. Ook de makelaar treft blaam. Hij hoopt de verkoopopdracht binnen te halen door de woningverkoper een te hoge verkoopprijs voor te spiegelen. In tijden van stijgende woningprijzen kwam hij daarmee weg, maar nu de woningprijzen dalen hoopt de voorraad onverkoopbare woningen zich op.
Een te hoge vraagprijs heeft ernstige gevolgen. De woning wordt niet verkocht waardoor mensen te maken krijgen met onnodige dubbele maandlasten of ze kunnen niet verhuizen. Uit hetzelfde Hypodomus onderzoek blijkt dat een woning die meer dan 5% te duur wordt aangeboden, maar de helft van het mogelijke aantal serieuze bezichtigers trekt. Een groot aantal kopers die een woning zouden kunnen kopen laten deze vanwege de te hoge vraagprijs links liggen. Dat is niet alleen jammer voor de verkoper, maar ook voor de koper die de koop van deze woning niet eens zal overwegen.
In verreweg de meeste gevallen wordt de vraagprijs uiteindelijk verlaagd. Eerder onderzoek van de NVM wijst echter uit dat het ver boven de marktwaarde aanbieden van een woning tot diverse prijsaanpassingen leidt, met als eindresultaat een verkoopprijs beneden de markwaarde. Een te hoge vraagprijs kost de woningverkoper dus uiteindelijk geld.”
okt 12, 2010
Posted by Jesse Frederik on okt 12, 2010 | 6 comments
De kwartaalcijfers deze maand geven aan dat de Nederlandse huizenmarkt een nog zwaardere tijd tegemoet gaat. Hoewel prijsdalingen al eerder zijn opgetreden en bestaande koopwoningen die op hun hoogtepunt in 2007 verkochten voor gemiddeld €243.600, inmiddels in het derde kwartaal van 2010 €233.000 waard zijn, lijkt de prijsdaling die zich nu inzet substantiëler.
Deze veronderstelling komt niet zozeer door de cijfers van het NVM die aangaven dat er in het derde kwartaal een prijsdaling had opgetreden -voor het eerst na een half jaar van licht herstel- maar door de cijfers van DNB, die een veel gevaarlijkere trend laten zien voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Voor het eerst in decennia is er sprake van een daling in de hypotheekschuld, dit betekent dat voor het eerst er meer wordt afgelost dan geleend. Dit getuigt van een zelfde patroon als in de VS, stagnatie van woningprijzen gevolgd door lichte prijsdalingen van koopwoningen; stagnatie in de kredietverstrekking; wat leidt tot een veel diepere prijsdaling. In de volgende grafiek zien we deze dynamiek in actie.
Vergelijk dit nu met de situatie in Nederland.
Tot het tweede kwartaal dit jaar had de Nederlandse huizenmarkt nog steeds een constante groei van de hypotheekschuld gezien. Dit betekent dat Nederlanders nog altijd bereidt waren om meer schuld op zich te nemen om een eigen woning te kunnen bezitten. Dit lijkt nu afgelopen te zijn.
Wel zien we in Nederland dat de markt zich lang niet zo snel aanpast als in de VS. Dit is vooral te wijten aan de actievere overheid in Nederland. Crisismaatregelen als het verhogen van de NHG (waarmee inmiddels ruim 80% van de hypotheken wordt gefinancierd[i]); de hypotheekrenteaftrek op de tweede te koop staande woning behouden; en de deeltijd WW zorgen ervoor dat mensen zich minder genoodzaakt voelen hun vraagprijs te laten zakken.[ii] Daarnaast zorgen de sociale voorzieningen in Nederland ervoor dat mensen niet even snel als in de VS zonder de benodigde stroom van inkomen zitten. Deze maatregelen lijken echter vooral uitstel van executie en in het ergste geval vergroten ze alleen maar de problemen.[iii]
Dit beeld werd nog maar eens bevestigd door een rapport van de Nederlandse vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Uit het rapport blijkt dat het aantal mensen dat huren prefereert over kopen in één jaar is verdubbeld van 12% naar 24%.[iv] De kwartaalcijfers van het NVM bevestigen deze trend, het aanbod van koopwoningen is alweer met 5.4% is gestegen. Het totale marktaanbod zou volgens de NVM 185.000 woningen omvatten. De gemiddelde verkooptijd was 122 dagen.[v]
Volgens de NVM zou in mei 2010 43.8% van het aanbod binnen een half jaar zijn verkocht.[vi] Uit de derde kwartaalcijfers blijkt dat in het afgelopen halfjaar er 61.800 huizen zijn verkocht. Dit strookt niet met de 43.8% uit mei, inmiddels moet het percentage zijn gezakt tot 34.4%. Dit is bovendien in het meest optimistische scenario, kijken we naar de cijfers van de website jaap.nl, die poogt het totale aanbod van de grote makelaarsverenigingen alsmede van onafhankelijke makelaars op hun site te zetten, dan blijkt dat er 300.000 huizen te koop staan. Deze site schat de gemiddelde verkooptijd op 10 maanden, ongeveer dubbel zo hoog als de NVM.[vii] Men kan verwachten dat naar mate de groep mensen die hun huis langere tijd te koop hebben staan groter wordt, de vraagprijs ook aanmerkelijk moet dalen. Het lijkt er steeds meer op dat de grotere dwaas theorie niet meer opgaat, met name nu blijkt dat mensen zijn gestopt met lenen.
[i] NHG. “Kwartaalcijfers 3e kwartaal 2010.” 7 oktober 2010 http://www.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/Factsheet_3e_kwartaal_2010.pdf
[ii] Deze maatregel heeft de werkloosheid vooralsnog aanmerkelijk lager gehouden dan in de VS en sommige andere Europese economieën. Sinds het begin van de crisis is de werkloosheid slechts gestegen met een kleine 1.5%. Hierdoor zien we in vergelijking tot de VS een stuk minder gedwongen verkopen als gevolg van werkloosheid.
Zie http://3.bp.blogspot.com/_otfwl2zc6Qc/S7pF_m_cuuI/AAAAAAAANKg/OrE-jwWSdOg/s1600/unrates.jpg
[iii] Jesse Frederik. “De Jager en zijn Startkabels.” Lux et Veritas. 31 augustus 2010 http://www.luxetveritas.nl/blog/?p=590
[iv] NVB. “Huurders in Profiel: Onderzoek naar wensen van potentiële huurders.” 4 oktober 2010 http://www.nvb-bouw.nl/Nieuws/NVB_Persberichten/4_oktober_2010_Huursector_in_trek
[v] NVM. “NVM: Toename te koop staande woningen.” 7 oktober 2010 http://nieuws.nvm.nl/actual/oktober_2010/nvm_toename_te_koop_staande_woningen.aspx
[vi] NVM. “Bijlage I: Analyse Woningmarkt.” 8 juli 2010 http://nieuws.nvm.nl/~/media/NVMWebsite/Downloads/Marktcijfers/2010Q2/Bijlage%20I%20Analyse%20woningmarktcijfers%202010-2.ashx
[vii] Hans Voorn. “NVM Liegt.” Jaap.nl 7 oktober 2010 http://blog.jaap.nl/2010/10/nvm-liegt.html
aug 31, 2010
Posted by Jesse Frederik on aug 31, 2010 | 3 comments
Zoals ik al in een eerdere reeks artikelen heb aangegeven, lijkt het erop dat de overheid geen benul heeft van de situatie op de woningmarkt. Geen enkele partij erkent dat er een bubbel is die noodzakelijkerwijs moet leeglopen. Ondanks mijn scepticisme wat betreft politieke partijen, zowel links als rechts (beiden lijken dikwijls incompetent en hypocriet) is er wel degelijk een verschil in de mate van incompetentie.
De Jager laat met zijn aankondiging van maatregelen om de woningmarkt te ondersteunen duidelijk zien waar hij staat op de schaal van incompetentie. Onze toekomstige minister van financiën geeft de markt “een steuntje in de rug”, De Jager hoopt dan dat “volgend jaar [de] markt vanzelf weer aantrekt.” Uit de brief die de Jager stuurt aan de tweede kamer blijkt hoe hij de situatie op de woningmarkt ziet. “De woningmarkt ondervindt nog steeds de consequenties van de kredietcrisis” merkt de Jager op, “de daling van huizenprijzen lijkt .. een halt te zijn toegeroepen.” Ondanks zijn optimisme presenteert de Jager zich als een realist, de economie heeft nog steeds de helpende hand nodig van de overheid, door “de woningmarkt een impuls te geven” beschermt De Jager ons van een “omzetdaling[en] in de bouwsector en een prijsdaling van koopwoningen.”
Ik ben het eens met De Jager, meer dan ooit heeft de economie de helpende hand van de overheid nodig, maar De Jager schijnt niet te begrijpen waar het probleem ligt. Jarenlang is er speculatief geleend in de vorm van hypotheken waarin niet wordt afgelost, dit soort speculatief lenen is gefaciliteerd door zowel de hypotheekrenteaftrek als de komst van de securitisatiemarkt.
Wat zijn de concrete maatregelen die de Jager heeft genomen:
1. Een tijdelijk verlaging van het btw-tarief voor arbeidskosten voor de renovatie van de woning. Het tarief wordt verlaagd van 19% naar 6%
2. Een tijdelijke verlenging van de termijn van de overdrachtsbelasting van 6 maanden naar 12 maanden. Dit betekent dat wanneer een huis binnen 12 maanden na de eerste aankoop wordt doorverkocht, er slechts overdrachtsbelasting hoeft te worden betaalt over het verschil in prijs tussen de eerste aankoop en de tweede aankoop. Dus stel iemand koopt eerst het huis voor €180.000 en verkoopt deze binnen twaalf maanden voor €200.000, dan moet er over maar €20.000 overdrachtsbelasting betaalt worden.
3. Verlenging van de termijn van de hypotheekrenteaftrek op de tweede woning tot 1 januari 2013. Als iemand twee huizen heeft en er eentje te koop staat, dan mag men over deze tweede woning dus nog tot 2013 de hypotheekrente aftrekken.
4. Verlenging van de regeling m.b.t. hypotheekrente aftrek na de verhuur. Na een periode van verhuur van de woning heeft men nu tot 1 januari 2012 nog recht op hypotheekrenteaftrek
5. Verlenging van de verhoging van de NHG (Nationale hypotheek garantie) naar €350.000 met één jaar.
6. Stimulans van de woningbouw met circa 37 miljoen euro.
Overweeg de effecten van dit beleid. De maatregelen die de overheid heeft genomen door de hypotheekrenteaftrek zo lang van toepassing te laten zijn op de tweede woning hebben effect op de woningprijzen. Doordat het voor mensen minder duur wordt om twee woningen te bezitten voelen ze minder druk om hun huis te verkopen, dit zorgt voor extra price stickiness. Mensen laten hun huis langer in de verkoop staan en hebben hun hoop gevestigd op wat Keynes ooit omschreef als “de grotere dwaas theorie,” er loopt altijd nog wel één gek rond die zich zo diep in de schulden wil steken voor een overgewaardeerd huis. De Jager snapt niet wat het probleem is op de woningmarkt. Hij spreekt over “de consequenties van de kredietcrisis,” maar hij ziet ondanks zijn obsessie met het terugdringen van de staatsschuld niet wat het werkelijke probleem is op de huizenmarkt.
Schuld, de drijfveer van de woningmarkt de afgelopen twee decennia. Door schuld heeft men constant de werkelijke lasten van de woning laag kunnen houden. De kosten van de hypotheek zelf zijn nauwelijks gestegen met dank aan aflossingsvrije constructies.
Nu zijn we echter op een punt beland, waar de belastingen die afhankelijk zijn van de WOZ een enorm gedeelte van de woonlasten vormen. Waardoor de consument eindelijk gedeeltelijk merkt wat de werkelijke kosten zijn.
Hoewel de verkoopprijzen nu nog licht stijgen, ziet de toekomst er niet rooskleurig uit. Zo meld de altijd optimistische NVM deze maand dat de plannen van mensen om te kopen voor de zesde maand op rij zijn gedaald. Dit is met name significant gezien de volgende grafiek:
Mensen die hun huis al 2 jaar te koop hebben staan vragen gemiddeld 17.3% minder voor hun huis. Hoeveel mensen dit zijn leren we ook van de NVM:
Vergeleken met een jaar geleden is het percentage mensen dat hun huis langer dan een jaar te koop heeft staan gestegen van 23.4% naar 34%. We zien dus dat er een trend is richting een langere verkooptijd, wat automatisch ook betekent een lagere verkoopprijs. Gezien het feit dat ook het aantal mensen met koop plannen al 6 maanden daalt, is er vooralsnog geen einde in zicht. In feite wordt de situatie exponentieel erger, wat dat betreft mogen de mensen die 17.3% minder vroegen voor hun woning nog van geluk spreken. Immers, wanneer de categorie mensen die hun huis langer dan een jaar te koop heeft staan nog groter wordt, wordt ook de prijsconcurrentie groter, waardoor mensen waarschijnlijk nog minder moeten vragen.
Let hier ook op het feit dat de overheid al vrij significante steunmaatregelen (verhoging NHG en hypotheekrenteaftrek op tweede woning als belangrijkste factoren) heeft genomen. Wanneer deze maatregelen –waarvan nu dus het plan is om deze in 2012 en 2013 uit te faseren—stopgezet worden, dan wordt de vraag onder kopers nog kleiner dan dat hij al is. Met name de stopzetting van de verhoging van de NHG grens zal ernstige effecten hebben, op het moment wordt zo’n 80% van alle woning aankopen met gefinancierd met de NHG. Mocht deze mogelijkheid wegvallen, dan zal de vraag naar woningen ongetwijfeld nog verder dalen.
Nog los van de andere mogelijkheden die De Jager had om het geld beter te besteden – één ding moge duidelijk zijn, ook deze startkabels gaan geen leven blazen in de woningmarkt. De Jager heeft onrealistische veronderstellingen over de woningmarkt en gelooft nog altijd in de houdbaarheid ervan, ondanks de data die een heel ander verhaal vertelt.
aug 12, 2010
Posted by Jesse Frederik on aug 12, 2010 | 9 comments
"Governments were either bemused as were the speculators or they deemed it unwise to be sane at a time when sanity exposed one to ridicule, condemnation for spoiling the game, or the threat of severe political retribution."
-John Kenneth Galbraith
The Great Crash of 1929
Hypotheekrenteaftrek:
Het is niet te ontkennen dat de hypotheekrenteaftrek een factor is in de prijsstijgingen, het is echter slechts een factor, niet de enige boosdoener. Zonder de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt die benoemd zijn in het voorgaande gedeelte, zou de hypotheekrenteaftrek niet zo’n prominente rol hebben gespeeld. Het voortbestaan van de maatregel hangt nauw samen met de innovaties van de financiële sector, die de maatregel tot het uiterste uitbuiten voor eigen gewin.
De hypotheekrenteaftrek heeft invloed op de huizenprijzen:
a) Door de effecten op de vraag naar koopwoningen;
b) De dempende werking die het heeft op hypotheekrentestijgingen en;
c) Doordat het de proliferatie van hypotheekvormen waarin niet wordt afgelost (of pas aan het einde van de looptijd) stimuleert.
Met name de laatste is een belangrijke factor in de bubbel en de uiterst soepele kredietverstrekking. De hypotheekmarkt in Nederland heeft zich op een manier ontwikkeld waarin het optimaal gebruik maakt van de fiscale voordelen. Hypotheekverstrekkers die hypotheekvormen aanbieden waarin pas aan het einde van de looptijd wordt afgelost adverteren met de belastingvoordelen die deze hypotheekvormen opleveren. Als iemand niet aflost, blijft het bedrag dat wordt betaalt aan rente altijd hoog, dit bedrag kan vervolgens worden afgetrokken. Iemand die tijdens de looptijd aflost, krijgt dus eigenlijk een boete van de Nederlandse overheid, hij kan minder geld van de belasting aftrekken omdat hij steeds minder geld aan rente hoeft te betalen.
Door deze nieuwe hypotheekvormen, de hogere hypotheekrentes en de stijgende huizenprijzen zijn de kosten van de hypotheekrenteaftrek uit de pan gerezen. Een structureel probleem met betrekking tot de hogere kosten is ook het grotere eigenwoning bezit, waar in 1981 nog 41% een koopwoning in bezit had, heeft inmiddels 58.9% van de bevolking een koopwoning.(VROM 2009) Het is decennia lang bewust beleid geweest om bezit van een eigen woning te stimuleren. In 2000 riep staatssecretaris Johan Remkes van de VVD nog op om te streven naar een koopwoningbezit van 65% van de bevolking in 2010. Al deze factoren hebben er voor gezorgd dat de kosten van de belastingsubsidies op de koopwoningenmarkt zijn gestegen van ongeveer €4 miljard in 1995 naar €11 miljard in 2006 volgens het CPB.(van Ewijk et al. 2006) Inmiddels is dit gestegen naar dik €15 miljard volgens econoom Bas Jacobs.(Jacobs 2010)
Het bestaan van de hypotheekrenteaftrek is des te opmerkelijker omdat de maatregel zijn doel compleet voorbij schiet. Critici van de hypotheekrenteaftrek vragen zich af wat het doel van de maatregel eigenlijk is en wijzen hierbij op de geschiedenis, waarin de excuses voor de maatregel dikwijls veranderden. Ik verschil met deze critici van mening omdat ik niet geloof dat er veel is veranderd wat betreft de redenen voor de maatregel. De essentie is door de jaren heen niet veranderd, ondanks het feit dat deze essentie niet vaak wordt gearticuleerd door de enthousiaste vertegenwoordigers van de maatregel.
De maatregel werd in 1893 genomen met de invoering van een nieuw belastingstelsel. Tot die tijd werden belastingen enkel geheven in de vorm van accijnzen op producten, met name eerste levensbehoeften als zout, zeep en suiker. Met de groei van de arbeidersbeweging en socialistische partijen, werd ook de roep om een eerlijker belastingstelsel groter. Het belastingstelsel werkte tot dan toe hoogst regressief, omdat de accijnzen voor iedereen even hoog waren vormden ze een zwaardere last voor de armere bevolkingsgroepen, die een relatief groter deel van hun inkomen kwijt waren aan eerste levensbehoeftes. De rijkere bevolkingsgroepen, die veel profijt hadden bij het oude systeem, stonden dan ook vijandig tegenover het nieuwe belastingstelsel, in 1894 werd er zelfs een ‘Vereeniging tot het Weigeren van Belastingbetaling’ opgericht door opstandige rijkaards en minister van financiën Pierson was niet meer welkom in zijn Haagse sociëteit De Witte. Met de eerste versie van de hypotheekrenteaftrek sloot minister Pierson in feite een compromis met de ontevreden rijkere belastingbetalers. (Kromhout and Oving 2008)
Pas veel later werd er een nieuwe reden gevonden voor de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoning bezit stimuleren. De nieuwe verklaring is merkwaardig. Het CPB toonde in een studie aan dat de Nederlandse woningmarkt “bijna compleet inelastisch” is. Dit betekent dat veranderingen aan de vraag zijde bijna geen effect hebben op het aanbod. Kortom wanneer de prijzen van woningen stijgen, worden er niet meer woningen gebouwd.(Vermeulen and Rouwendal 2007) Door de vraag te verhogen met fiscale subsidies verandert er dus bijna niks aan de aanbod zijde. Hierdoor vertaalt de hypotheekrenteaftrek zich eigenlijk alleen in hogere woningprijzen. De partijen die de hypotheekrenteaftrek willen behouden veronderstellen eigenlijk dat woningbezit per definitie goed is, hoeveel men zich ook in de schulden moet steken. Dit betekent op zijn beurt dat ze handelen in het geloof van immer stijgende woningprijzen, waarin deze schulden geen probleem vormen.
De VVD leek in haar verkiezingsprogramma totaal voorbij te gaan aan de conclusie van het CPB en stelde dat de hoge woningprijzen “primair [worden] veroorzaakt door een mismatch tussen vraag en aanbod.” Los van de empirische claim (dat de woningprijzen primair zo hoog zijn omdat er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod), het is vreemd dat door de VVD niet de logische conclusie wordt getrokken dat door met overheidsmaatregelen de vraag kunstmatig hoog te houden er een hogere woningprijs ontstaat. Dit argument wordt door Rutte vrij kinderachtig bestreden, de hypotheekrenteaftrek bestaat al meer dan 100 jaar en in al die tijd is de prijs niet zo gestegen zegt hij. Natuurlijk bestond die hypotheekrenteaftrek al langer, maar bestond de aflossingsvrije hypotheek in 1893? Rutte weet dondersgoed dat de invloed van de hypotheekrenteaftrek groter is geworden met de invloed van de nieuwe hypotheekvormen.
Ondanks dit alles propageert het VVD dat het ook een partij is die goed is voor starters op de woningmarkt; “Voor starters wordt het kopen van een huis zonder fiscaal voordeel veel duurder of zelfs onbereikbaar.”
Het omgekeerde is het geval, juist door het fiscaal voordeel wordt de woningprijs opgedreven en wordt het kopen van een woning “duurder of zelfs onbereikbaar.” Het kopen van een woning blijft alleen bereikbaar zolang men bereidt is zich diep in de schulden te steken. In 2006 lag de gemiddelde LTV ratio op 113% voor koopstarters, 68% van de koopstarters had een LTV ratio boven de 100%.(Tweede Kamer der Staten Generaal 2009) De grote meerderheid van de starters moet dus al meer lenen dan de waarde van de woning om nog een huis te kunnen kopen. De hypotheekrenteaftrek is niet de enige boosdoener maar het is er één van de velen.
De VVD is echter niet de enige die onder deze misconceptie schijnt te lijden, uit een peiling van de Vereniging Eigen Huis onder woningbezitters, blijkt dat 83% gelooft dat de hypotheekrenteaftrek starters helpt met het kopen van een woning. Verder blijkt uit de peiling dat slechts 26% van de woningbezitters wil dat er bezuinigt wordt door de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, 73% van de woningbezitters zegt ook dat het standpunt van de politieke partijen m.b.t. de hypotheekrenteaftrek een belangrijke rol speelt bij hun stemkeuze.(Vereniging Eigen Huis 2010)
Wanneer de intenties van de maatregel–het eigen woningbezit stimuleren– tegenstrijdig zijn met de effecten van de maatregel, is het dan niet redelijk om te zoeken naar een alternatieve verklaring van de aantrekkingskracht van de hypotheekrenteaftrek?
Deze zijn in de afgelopen 107 jaar niet veel veranderd. In 1999 verkregen de 30% rijkste mensen 78% van het voordeel van de fiscale voordelen op de koopmarkt, 45% komt terecht bij de rijkste 10%.(Caminada 1999) Weliswaar zijn er allerlei zaken verandert en zijn de cijfers inmiddels minder dramatisch dan in 1999 — dat de maatregel uiterst regressief is kan door iedereen erkend worden. Doordat veel woningbezitters stemmen op basis van het standpunt over de hypotheekrenteaftrek, zien partijen kans om hieruit politiek gewin te halen. Een scepticus zou kunnen vermoeden dat de nauwe banden van de VVD, maar ook andere partijen met de financiële sector ook een belangrijke rol spelen. In dit opzicht is er dus niet veel veranderd aan de intenties van de maatregel.
De bezwaren tegen het behouden van de hypotheekrenteaftrek lijken overweldigend. Het instrument beboet mensen die aflossen en stimuleert daarmee de proliferatie van aflossingsvrije (risicovollere) hypotheken, het is een enorme kostenpost voor de staat en het slaagt bovendien niet in haar verklaarde doelstellingen. Toch is de hypotheekrenteaftrek een punt van discussie. Helaas, word de kwestie niet vaak duidelijk voorgelegd aan het volk, wat blijkt uit peilingen waarin we grove misconcepties zien. Dit betekent dat de informatievoorziening niet haar werk doet. Dikwijls wordt het debat geleidt door belangen en niet door rede.
Nationale Hypotheek Garantie:
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) werd in 1993 opgericht als de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) door het VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. De NHG heeft als doeleinde “het bevorderen van het verkrijgen in eigendom van woningen en de verbetering van de kwaliteit van eigen woningen, door middel van het verstrekken van borgstellingen.”
Bij een NHG hypotheek staat het WEW garant voor het hele bedrag van de lening, de geldnemer betaalt hiervoor een eenmalig bedrag (0.55% van de lening vanaf 2010). De geldnemer is hiermee niet uit de problemen wanneer hij de lening niet meer kan terug betalen, de hypotheekverstrekker echter wel. Het WEW betaalt in zo’n geval de lening in zijn geheel uit aan de hypotheekverstrekker en wordt de nieuwe schuldeiser. De geldnemer moet zijn schuld dan betalen aan het WEW. Omdat het WEW een overheidsinstelling is, is deze vaak coulanter dan een private instelling. In sommige gevallen kan de stichting de schuld zelfs kwijtschelden, wanneer de verplichte verkoop van de woning het gevolg is van bijvoorbeeld een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of het overlijden van iemands partner.
Een verder voordeel voor de consument zijn de lagere tarieven die hypotheekverstrekkers aanbieden bij NHG hypotheken. Hypotheekverstrekkers bieden lagere rente percentages aan wanneer ze verzekerd zijn van een vrijwel risicoloze lening als de NHG.
Er zijn bepaalde normen voor een hypotheek om gebruik te kunnen maken van de NHG. Deze normen zijn met name gebaseerd op de woonquote, afhankelijk van het inkomen wordt er bepaald hoe hoog de woonquote mag zijn. Deze normen zijn dezelfde als die in de GHF(gedragscode hypothecaire financieringen), het zelfreguleringmechanisme van de hypotheekverstrekkers.
De verantwoordelijkheid voor de verstrekking van NHG-hypotheken ligt bij de banken. Pas wanneer er daadwerkelijk moet worden uitgekeerd door het WEW bepaalt deze of de hypotheek voldoet aan de NHG normen. Opnieuw wordt er dus vertrouwd op de zelfregulering van de financiële sector en ook de resultaten zijn niet indrukwekkend. Uit onderzoek van de kredietbeoordelaar Fitch blijkt dat in 2008 er bij maar liefst 25% van de NHG-hypotheken wordt geweigerd om uit te betalen, dit omdat de hypotheek niet is verstrekt conform de NHG normen, in euro’s was dit percentage zelfs 35% van het totaal aan claims. Dit heeft voor hypotheekverstrekkers geen verdere gevolgen, behalve dat ze hun geld niet krijgen uitgekeerd.
Ook kaart Fitch een verder probleem aan, omdat de NHG in haar methodiek uit gaat van annutaïre aflossing, dat is, dat er elk jaar een bepaalde som wordt afgelost, wordt er elk jaar een minder grote som gegarandeerd. Zoals we hebben gezien is echter een groot gedeelte van de hypotheken aflossingsvrij, zo ook bij NHG hypotheken, hierbij wordt niet afgelost, desondanks wordt er wel een minder groot deel gegarandeerd door de NHG omdat het er van uitgaat dat aflossing wel plaatsvindt. Hierdoor is de gegarandeerde som kleiner dan de totale schade wanneer de lening niet betaalt word. (Fitch Ratings 2010)
Waarom zouden banken dit doen? Waarom verstrekken ze NHG leningen waarvan ze weten dat ze toch niet worden uitgekeerd wanneer het fout gaat? Op het eerste oog lijkt de NHG een onschuldig instrument om meer zekerheid te bieden aan kredietverstrekkers en consumenten. Het instrument dient echter ook als een dekmantel voor dubieuze leningen. Hypothecaire leningen die het NHG plakkaat hebben, krijgen van kredietbeoordelaars hoge ratings wanneer deze als MBS op de markt worden gebracht. Dit omdat de overheid garant staat voor de lening en er dus op het eerste oog vrijwel geen risico aan kleeft.(Nationale Hypotheek Garantie 2008)
Desondanks is dus al gebleken dat sommige NHG leningen kwalitatief tekort kwamen en het bedrag niet werd uitgekeerd. Zo werden in sommige gevallen de schulden die de huizenkoper nog had uitstaan over het hoofd gezien bij de verstrekking van een NHG hypotheek. Omdat er geen boetesysteem is voor financiële instellingen die –eventueel doelbewust- fouten maken bij het verstrekken van NHG-hypotheken heeft dit geen gevolgen voor banken wanneer zij deze hypotheken al van de balans af hebben gewerkt.(Trouw 2010)
Dit berust opnieuw op een grote mate van non-transparantie en misleiding. Zoals ook blijkt uit een onderzoek van Fitch waarin ze kijken naar de mate van transparantie van MBS’s. Hieruit kwamen MBS’s met Nederlandse NHG hypotheken als een van de slechtste uit de bus, met een score van 1 uit 5. (Fitch Ratings 2010)
Sinds juni 2009 dreigt de kredietbeoordelaar Fitch om NHG hypotheken af te waarderen van AAA(de hoogste rating) naar AA of zelfs enkel A. Dit naar aanleiding van voorgenoemd onderzoek.(De Waard 2010)
Een interessante voorbode van wat komen gaat zijn ook de cijfers van het NHG met betrekking tot haar het aantal toegekende schadeclaims en het aantal declaraties.
Nu de situatie op de woningmarkt er slechter uit ziet wordt het gat tussen het aantal declaraties en het werkelijk toegekende bedrag groter. Ook blijkt dat ondanks een lager toegekend bedrag het aantal declaraties vooralsnog hoog blijft. Wat de voorgaande theorie nog eens bevestigd.
Ook is er een grote stijging in het aantal declaraties wat een indicatie is van de stress op de woningmarkt. Het NHG zegt ook bij de presentaties van de halfjaarcijfers over 2010, dat er tot nog toe zo’n 600 verliesdeclaraties zijn ingediend in het eerste half jaar van 2010, een verdubbeling ten opzichte van 2009. (Stichting WeW 2010)
Ook significant is de verruiming van de NHG (van €265.000 naar €350.000) als maatregel om de woningmarkt weer op gang te helpen. Sinds de maatregel is genomen wordt circa 80% van alle woningaankopen gefinancierd met NHG. Wanneer het bekend is bij de toezichthouders dat er op grote schaal onverantwoord NHG hypotheken worden verstrekt, is het dan niet merkwaardig om a) de normen soepeler te maken en b) niets te doen aan de controle op NHG hypotheken.
(Zelf)regulering?:
In de afgelopen jaren hebben de regerende partijen, de toezichthouders en de financiële sector veel schade veroorzaakt door maatregelen te nemen die de stijging van de huizenprijzen faciliteren. Recente pogingen tot regulering, onder het motto beter laat dan nooit, zijn tot nog toe niet serieus opgepakt. De Nederlandse politiek blijft geloven in de zelfregulering van de sector, haar geloof in de goedheid van de financiële sector is zo groot dat het al jarenlang banken de vrijheid geeft om een overheidsinstitutie als de NHG te misbruiken voor haar eigen moreel dubieuze doeleinden.
De diverse zelfreguleringmechanismes hebben door de jaren heen constant gefaald. Dit is niet alleen te wijten aan het mechanisme van zelfregulering maar ook aan de bewuste mildheid van de regels (ongetwijfeld omdat deze geschreven worden door de financiële sector zelf).
Onder de huidige regels, is er bijvoorbeeld geen maximum aan de LTV ratio. In Duitsland en België is de maximale LTV ratio 80%, een gangbare LTV ratio voor starters is in deze landen respectievelijk 70% en 80%, in 2007 was de LTV ratio voor starters in Nederland 110%.(European Central Bank 2009)
In april 2009 uitte de AFM haar intentie om de tophypotheek te verbieden. Dit zou betekenen dat leningen boven de woningwaarde verboden zouden worden. De tophypotheek is de afgelopen jaren de motor geweest achter de steeds duurdere huizenmarkt. Zoals al eerder vermeld, kampt 68% van de starters met een LTV ratio van boven de 100%. (Tweede Kamer der Staten Generaal 2009) Het verbieden van dit soort dubieuze leningen zou niet alleen de kosten drukken van de hypotheekrenteaftrek, het zou ook een halt toeroepen aan de meest risicovolle hypotheken.
De AFM werd echter teruggefloten door toenmalig staatssecretaris Jan Kees De Jager, die het voorstel onacceptabel vond. Ook de PvdA was scherp tegen het voornemen van de AFM en noemde het voorstel “een botte bijl voor een delicaat probleem.” (NRC Handelsblad 2009) Het voorstel sneuvelde en de AFM werd gedwongen om de plannen te wijzigen en zich vriendelijker op te stellen tegenover de financiële sector. In de nieuwe voorstellen wordt er een maximale LTV ratio van 112% gehanteerd. Ruim boven het internationaal gangbare niveau.
Ook is er in de huidige regeling een zogenaamde ‘explain’ mogelijkheid. Hierbij mag men in bijzondere gevallen afwijken van de voorschriften van de regels van de GhF, mits de consument hiervan op de hoogte wordt gesteld en de motivering voor de afwijking in het cliëntendossier wordt opgenomen. DNB en de AFM merken op dat de meeste motiveringen “de kwalificatie ‘bijzonder’ niet rechtvaardigen. Veelal beroepen hypotheekverstrekkers zich slechts op verwachte toekomstige bovengemiddelde inkomensstijgingen om huishoudens een hoger hypotheekbedrag te verstrekken.” De toezichthouders concluderen dan ook dat de explain mogelijkheid “in de praktijk een sluiproute [is] geworden om de code te omzeilen.”
Uit een steekproef door de AFM bleek dat in 33% van de gevallen gebruik wordt gemaakt van de explain mogelijkheid, hiervan was bij nader onderzoek 65% niet verantwoord verleend. Dit betekent dat in ongeveer 21,5% van de gevallen de lening niet conform de regels zijn verstrekt. (AFM en DNB 2009:22) Een kosten-batenanalyse laat zien dat het winstgevender is om de norm simpelweg te overtreden wanneer dit nodig blijkt om een winstgevendere lening te slijten. Ten eerste wordt overtreding zelden gedetecteerd en ten tweede zijn de boetes wanneer een overtreding wordt geconstateerd bijzonder klein. Zo kreeg de Postbank (ING) voor een tiental overtredingen uit een steekproef van 48 dossiers slechts een boete van €30.000. (AFM 2009) Als dit de enige consequentie is voor het overtreden van de norm in ongeveer 21% van de geteste gevallen (een indicatie van de ware omvang) dan is de keuze snel gemaakt voor de banken.
Waar het voorstel van de AFM op weinig sympathie kon rekenen van de regering, was dit anders bij het advies van de commissie Maas. Het rapport van deze commissie geschreven door mensen die allen nauwe banden onderhielden met de financiële sector (zie tabel) werd door minister Bos verwelkomd. De minister prees verschillende aanbevelingen, hij vond het goed dat “banken weer ouderwets en degelijk gaan bankieren en het belang van spaarders en klanten voorop stellen.” Ook vond Bos het voorstel om een bankiersexamen, waarin hun kennis van bankzaken wordt getoetst, “belangrijk”. Als laatste stelde Bos dat de “aanbevelingen [moeten worden omgezet] in daden”; “het initiatief is [nu] aan de sector maar als deze geen tempo maken zal de minister […] kijken of bepaalde zaken in wetten verankerd moeten worden.“ (Ministerie van Financiën 2009)
|
Commissie-leden
|
Functies
|
|
Cees Maas
|
Voormalig vicevoorzitter en CFO van de raad van bestuur van de ING Groep (1996-2007) en voormalig thesaurier-generaal bij het ministerie van financiën (1986-1992).
|
|
Wim van de Goorbergh
|
Plaatsvervangend voorzitter en CFO van de raad van bestuur van de Rabobank(1993-2002). Diverse commissariaten onder andere bij de BNG (de vierde bank van Nederland), DELA (verzekeraar) en NIBC (een zakenbank).
|
|
Tom de Swaan
|
Van 1972-1999 werkzaam bij DNB. Van 1999-2006 de CFO bij ABN Amro, van 2006-2008 adviseur van de RvB bij ABN. Commissariaten bij o.a. Zurich Financial Services, DSM, Ahold en Van Lanschot.
|
|
Johanneke Wejtens
|
Beleidsadviseur van de EPP-ED (Christen Democraten) coalitie in het Europees parlement (2002-2006) , adviseur financiële markten bij de NVB (2007-2009). Trad na de publicatie van het rapport van de commissie Maas in dienst bij de ING groep als manager van public and government affairs.
|
|
Sylvester Eijffinger
|
Professor aan de universiteit van Tilburg. Voorzitter van de monetaire kring, “een beleidsforum van academici en beleidsmakers bij de centrale bank, het ministerie van financiën, banken, pensioenfondsen en andere financiële instellingen.” Lid van de raad van bestuur van het wetenschappelijk instituut van het CDA en redacteur van Christen Democratische Verkenningen.
|
Waarom wordt dit initiatief van een commissie enkel bestaande uit leden met banden in de financiële sector zo serieus genomen en waarom wordt hen de ruimte gegeven om hun visie te realiseren, terwijl een initiatief van de toezichthouder wordt geblokkeerd?
Dit is zeker een belangrijke vraag in het licht van de af en toe absurde aanbevelingen van de commissie Maas. Zo pleit de commissie in het licht van het “grotere tijdsbeslag” dat een commissariaat in zal nemen als gevolg van het bankiersexamen en de bijscholing die commissarissen nodig zullen hebben om hun taak te vervullen, dat de honorering verhoogd moet worden. Ofwel de commissarissen moeten meer betaalt worden, omdat ze onder de nieuwe regels in tegenstelling tot in het verleden ook moeten snappen wat ze aan het controleren zijn (of wat je kan noemen je werk doen).
Een ander merkwaardig voorstel is om “een grotere arbeidsmobiliteit tussen de banken en de toezichthouders” te bevorderen. Om een volgende crisis te vermijden hebben we dus meer bankiers nodig die toezicht houden op hun voormalige werkgevers –en/of vrienden- in de financiële sector.
Andere voorstellen zijn compleet leeg van enige betekenis, zo zouden bankbestuurders een “moreelethische verklaring” moeten ondertekenen en zou de raad van bestuur de nadruk moeten leggen bij de klanten en spaarders. Beide voorstellen klinken plezant, maar doen in feite helemaal niks, omdat ze niet concreet zijn. Zal een “moreelethische verklaring” een bestuurder weerhouden om riskant krediet te verstrekken? Wat betekent de nadruk leggen bij de klant – is dit niet altijd de verklaarde intentie van elk bedrijf?
Als laatste vindt de commissie ook dat de overheid niet zelf banken moet gaan oprichten of in handen houden. Dit zou leiden tot “inefficiënties en verstoring van de concurrentieverhoudingen.” In tegenstelling tot private banken die zo blijkt uit de crisis het toonbeeld zijn van efficiëntie en eerlijke concurrentie (zie ING, AEGON en de andere banken afhankelijk van onze verzorgingsstaat). (Maas et al. 2009)
De vraag is kortom waarom “het initiatief” nu aan “de sector zelf is”, in de woorden van voormalig minister Bos. Wat hebben deze instellingen ons laten zien, dat ons doet vermoeden dat ze hun eigen problemen kunnen oplossen? Wat heeft zelfregulering ons tot nog toe gebracht?
_____________________________
AFM. AFM legt bestuurlijke boete op aan Postbank N.V. 19 februari 2009. http://www.afm.nl/nl/professionals/afm-actueel/nieuws/2009/feb/boete_postbank.aspx (geopend juli 21, 2010).
AFM en DNB. „Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers.” Amsterdam, 2009.
Caminada, Koen. „Aftrekpost eigen woning: wie profiteert in welke mate?” Universiteit Leiden, Juli 1999.
De Waard, Peter. „NHG Hypotheek te snel verstrekt.” de Volkskrant, 6 april 2010.
European Central Bank. „Housing Finance in the Euro Area.” Occasional Paper Series no. 101, maart 2009.
Fitch Ratings. „Exposure Draft: Revised Criteria for Rating Transactions of Dutch NHG-Guaranteed Mortgage Loans.” 2010.
Fitch Ratings. „RMBS Issuer Report Grades – Making the Grade?” 2010.
Jacobs, Bas. „Mesjogismo bij eigen huis.” 20 maart 2010. http://basjacobs.wordpress.com/2010/03/20/hypotheekrenteaftrek-en-fiscale-behandeling-eigen-huis/ (geopend Juni 9, 2010).
Kromhout, Bas, en Rens Oving. „De Hypotheekrenteaftrek.” Historisch Nieuwsblad, Juli 2008.
Maas, Cees, Sylvester Eijffinger, Wim van den Goorbergh, Tom de Swaan, en Johanneke Wejtens. „Naar Herstel van Vertrouwen.” Adviescommissie Toekomst Banken, 2009.
Ministerie van Financiën. „Minister Bos reageert op rapport Commissie Maas.” 8 april 2009.
Nationale Hypotheek Garantie. Jaarverslag 2008. Zoetermeer: Stichting Waarborg Eigen Woningen, 2008.
NRC Handelsblad. „De Jager: AFM kan tophypotheken niet verbieden.” 23 april 2009. http://www.nrc.nl/economie/article2221949.ece/De_Jager_AFM_kan_tophypotheken_niet_verbieden (geopend Juni 14, 2010).
Stichting WeW. „NHG-halfjaarcijfers: NHG onverminderend populair.” 2 juli 2010.
Trouw. „Boetes voor fouten bij Nationale Hypotheek Garantie-hypotheken.” 3 april 2010. http://www.trouw.nl/nieuws/economie/article3032620.ece/_Boetes_voor_fouten_bij_Nationale_Hypotheek_Garantie-hypotheken_rsquo_.html (geopend juni 9, 2010).
Tweede Kamer der Staten Generaal. „27562 nr. 24.” Kamerstukken, 8 april 2009.
van Ewijk, Casper, Martin Koning, Marcel Lever, en Ruud de Mooij. „Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning.” Den Haag, 2006.
Vereniging Eigen Huis. „Peiling hypotheekrenteaftrek: Wat is uw mening?” Mei 2010.
Vermeulen, Wouter, en Jan Rouwendal. „Housing Supply in the Netherlands.” CPB, September 2007.
VROM. „Het wonen overwogen: WoonOnderzoek 2009.” Den Haag, 2009.
