search
top

Piketty: het hoogtepunt voorbij?

Is de waarde van onze kapitaalgoederenvoorraad aan het dalen? En wordt de waarde van ons totale vermogen steeds meer ‘gefinancialiseerd’? Piketty stelt, in zijn bekende boek, dat de waarde van ons aller kapitaal, afgemeten aan ons inkomen, in de negentiende eeuw hoog was, vervolgens daalde tot een laag niveau in (ruwweg) de 1925-1985 periode en daarna tot 2010 weer begon te stijgen. Wat, omdat het eigendom van kapitaal altijd tamelijk ongelijk verdeeld is, de ongelijkheid doet toenemen. Het is echter niet onmogelijk dat de waarde van het ‘vaste’ kapitaal, inclusief de netto waarde van ons financiële kapitaal, weer aan het dalen is (zie grafiek).

2013

Voor een artikel heb ik de schattingen van de kapitaalgoederenvoorraad van het CBS conform de methode van Piketty teruggetrokken, daarbij voor zover mogelijk gebruik makend van de CBS methodologie zoals die blijkt uit allemaal CBS documenten op het internet (zie het komende artikel). Gelukkig was de deadline 10 september, zodat ik de revisie van de nationale rekeningen (die op 12 september werden gepubliceerd) niet kon meenemen… De gereviseerde nationale rekeningen bevatten herschattingen van de kapitaalgoederenvoorraad met als belangrijkste verandering dat Onderzoek en Ontwikkeling van onder andere bedrijven gezien wordt als investering die tot kapitaal leidt. Deze gegevens zijn buiten de grafiek gehouden, enkele andere reeksen laten nieuwe, hogere niveaus zien (software!), deze zijn voorlopig gewoon aan de oude reeksen geplakt. De reeks van het netto financiële vermogen is voorlopig even ongewijzigd gelaten (zie beneden).

Enkele opmerkingen:

* Hoe je de gegevens ook went of keert – de daling van de waarde van de kapitaalgoederenvoorraad (te onderscheiden van financieel kapitaal!) zet zich door. Mijn idee is dat dit structureel is. De daling is vooral geconcentreerd in de waarde van grond onder woningen en bedrijfsgebouwen (door het CBS min of meer berekend als: totale woningwaarde minus bouwkosten van de opstallen in lopende prijzen). De bekende zeepbel, die leegloopt (maar die dus nog niet zo laag is al na 1980!).

* Niet onbelangrijk is dat de standaard groeitheorie (auteurs zoals Harrod, Domar, Solow) zich vooral baseert op ‘afschrijfbaar’ (‘depreciable’) kapitaal en niet op niet-geproduceerde inputs zoals land, voorraden aardgas of patentrechten. Wel wordt hier vaak ‘human capital’ aan toegevoegd (‘menselijk kapitaal’ is een te vage vertaling omdat dat ook ‘humane capital’ omvat, ‘kennis, scholing en ervaring’ is beter). Dit valt echter weer buiten het kapitaal begrip van de nationale rekeningen, omdat het niet verkoopbaar aan anderen (vliegtuigen, woningen, …) dan wel overdraagbaar aan nieuwe generaties (gasvoorraden, dijken) is. De voorraad afschrijfbaar kapitaal vertoont geen structurele stijging na 1985 (gemeten als percentage van de productie). Integendeel. Overigens is het bredere, klassieke kapitaalbegrip vooral van belang voor de verdeling zowel als voor de analyse van de productie, terwijl ‘afschrijfbaar’ kapitaal vooral interessant is vanuit het oogpunt van een analyse van de productiviteitsstijging.

* Probleem: de schatting van het netto financiële kapitaal (financiële waarden minus schulden) is dramatisch bijgesteld. De trend is niet veranderd (met dank aan de lage rente…), het niveau is echter met 50 tot 70% van het BBP bijgesteld. Daar kunnen allerlei redenen voor zijn. Zo maakt het groot verschil of ons buitenlandse financiële bezit tegen boekwaarde of tegen marktwaarde wordt gewaardeerd. En andersom. Maar het is me momenteel niet duidelijk waar dit ontzagwekkende verschil vandaan komt. Voorlopig heb ik de oude reeks aangehouden.

Vermogen

De nieuwbouw moet snel weer omhoog (en nee, niet in Slochteren)

In de Volkskrant stelt Yvonne Hofs vandaag: “Rond 2030 komen er jaar lijks circa 53.000 woningen vrij. Dat is ongeveer evenveel als de nieuwbouwproductie van vóór de kredietcrisis’.

Zucht.

Dat is beduidend minder dan de niewbouwproductie van vóór de kredietcrisis. Maar het is meer (veel meer) dan er nu gebouwd wordt. Want de bouw bevindt zich op een historisch dieptepunt.

De site van het CBS leert ons, in luttele minuten, dat de laatste keer dat er vóór de crisis minder dan 53.000 woningen werden gebouwd het jaar 1950 was. Daarna heeft de productie tot en met 2011 (zeer) ruim boven die 53.000 gelegen. Het dieptepunt in die periode was 59.000, in 2003. In de 2000-2008 periode lag de woningbouw verder tussen de 65.000 en de 83.000. Nu is er natuurljk wel sprake van een lager nieuwbouwvolume. Desastreus veel lager zelfs (grafiek 1). Hé, Yvonne, we hebben, nog steeds, een kredietcrisis! En moet het crisisniveau echt maatgevend worden voor onze economie?

1woning

Dit alles maakt duidelijk dat de kop boven het artikel, Gemeente, ga nu niet bouwen, een woningtekort is tijdelijk, niet enkel tendentieus maar zelfs gevaarlijk. Het dekt sowieso de lading van het artikel niet – het artikel stelt dat gemeentes als Slochteren niet te veel moeten bouwen. Maar zelfs dan gaat het artikel er impliciet vanuit dat de woningbouw zich nu, net als enkele jaren geleden, nog steeds op een enigermate redelijk peil bevindt. Quod non.

HET AANTAL AFGEGEVEN BOUWVERGUNNINGEN IS TERUGGELOPEN TOT ONGEVEER HET NIVEAU VAN HET AANTAL JAARLIJKS GESLOOPTE ‘WONINGEN EN NIET WONINGEN’.

2woning

De bouw bevindt zich op een historisch dieptepunt (denk: pre eerste wereldoorlog). Terwijl we nu met ruim drie keer zoveel mensen zijn en de bevolking nog steeds groeit. Toegegeven en daar ben ik helemaal voor, op actieve wijze zelfs, er moet meer worden herbestemd . Maar dat gebeurt al, in toenemende mate. Zie de tweede grafiek. Desondanks zal meer nieuwbouw dan nu noodzakelijk zijn, zeker als de participatiesamenleving meer dan enkel een bezuinigingsmaatregel moet worden (wat natuurlijk niet zal gaan gebeuren, maar dat is een andere discussie). Want dan zullen er heel veel ouderen vlak in de buurt van hun kinderen moeten (kunnen) gaan wonen, waar nogal wat sloop, herbouw en nieuwbouw voor nodig zal zijn.

Beste Yvonne, richt je blik op de toekomst! En vraag jezelf af: moeten we, ten kosten van de jongere generatie, het aanbod van woningen beperken en daarmee de prijs van woningen van ouderen, zoals jij (ja, ook jij, bekijk het eens door de ogen van die jongeren…) op drijven. Terzijde – Leeuwarden sluit goede, goedkope studentenhuisvesting en bouwt peperdure nieuwe huisvesting… je kunt op dit gebied niet cynisch genoeg zijn. En maak je er niet druk over of jouw huis tegen de tijd dat iedereen gaat sterven nog veel waard is. Natuurlijk niet. Maar we kunnen er nog wel in wonen. Hoe we dat gaan doen, dat is de vraag.

Herstel op de woningmarkt (met nieuwe CBS data over te koop staande woningen en vraagprijzen)?

Is er sprake van ‘herstel’ op de woningmarkt? Volgens het CBS (nieuwe data) is het aantal te koop staande woningen met 8% gedaald vergeleken met vorig jaar – dat is aanzienlijk. En de vraagprijs van met name eensgezinswoningen stijgt weer en bedroeg in juli het ondanks voorgaande dalingen nog altijd astronomische bedrag van, gemiddeld, 328.000,–. Tegelijkertijd is er sprake van een stijgende omzet op de woningmarkt (grafiek 1).

woningverkopen1

Er lijkt in ieder geval een bodem te zijn bereikt. Echter… de huidige crisis is minder dan bij de vorige woningmarktcrisis van rond 1980 een inkomenscrisis maar een liquiditeitscrisis. Rond 1980 steeg de werkloosheid zowel als de rente sterk en woningen werden simpelweg onbetaalbaar, ook voor bewoners die wilden verkopen. Men moest wel omlaag in prijs. Op dit moment is de rente (iets) lager en is de werkloosheid, hoewel fors hoger, toch niet zo sterk gestegen als rond 1980. Tegelijkertijd is de bevolking vergrijsd, wat betekent dat een fors deel van de te koop staande woningen dan wel te koop is gezet door gepensioneerden (die vaak minder haast hebben) dan wel door erfgenamen (die denken door te wachten alsnog de hoofdprijs te kunnen krijgen). Dat betekent dat tijdens de huidige crisis vooral de verkopen snel en zelfs pijlsnel zijn gedaald. Betekent dit ook dat het herstel zich eerst ook vooral in de hoeveelheden verkochte woningen zal aftekenen en minder in de prijs? Wellicht. In ieder geval zijn de verkopen ten opzichte van vorig jaar sterk toegenomen. Maar ten opzichte van een aantal jaren terug zijn ze nog steeds erg laag (grafiek 2). Wat mij betreft nog steeds te laag om van werkelijk herstel te kunnen spreken, i.e. van een situatie waarin het hebben van een koopwoning mensen die een elders een nieuwe baan willen of gepensioneerden die kleiner willen wonen niet meer worden tegengehouden doordat ze hun woning niet binnen een redelijke termijn kunnen verkopen, stomweg omdat het aanbod nog steeds zo groot is. Zie ook deze gegevens op de huizenmarkt-zeepbel site. Hoewel de door het CBS gemeten daling van het aanbod wat dat betreft een goed teken is.

woningverkopen

De inflatie in Nederland: 0,9% of 0,3%?

Volgens het CBS is de inflatie in Nederland 0,9%: tamelijk maar niet extreem laag. Volgens Eurostat is de inflatie 0,3%: echt laag. Wie heeft er gelijk? Kunnen Nederlanders, als hun inkomen gelijk zou zijn aan dat van vorig jaar, ongeveer 1% minder kopen dan een jaar geleden of vrijwel hetzelfde? En waar komt dit verschil vandaan?

Wat mij betreft heeft Eurostat gelijk (overigens gaat het CBS binnenkort over op de Europese methode). Als je kijkt naar de koopkracht van de inkomens dan is de 0,3% het betere getal (maar bedenk wel dat het hier om een gemiddelde voor alle Nederlanders gaat!). De prijzen zijn, gemiddeld, vrijwel gelijk gebleven. Het CBS ‘ziet’ dit echter niet omdat in het ‘Nederlandse’ cijfer de post ‘toegerekende huur’ voor de bewoners van een eigen woning erg belangrijk is. Deze weegt zelfs zwaarder mee dan de werkelijk betaalde huren, omdat meer mensen een koop- dan een huurwoning hebben. En juist de huren stijgen in Nederland, vergeleken met de andere prijzen, erg snel vanwege de verhuurdersheffing, de overheid als grootste huisjesmelker in Nederland!

We doen statistisch net alsof mensen die in een eigen huis zitten een soort inkomen in natura genieten dat gelijk is aan de huur van een vergelijkbare woning. Kijk hier voor twee methodes die gehanteerd kunnen worden om dit te berekenen. In het kader van de nationale rekeningen heeft dit zin: het is raar om voor huurwoningen wel een (huur)productie te berekenen en net te doen of eigen woningen geen ‘inkomen’ opleveren, ondanks dat eigenaren wel degelijk kosten hebben aan onderhoud en rentebetalingen. Gedachtenexperiment: een huurwoning wordt verkocht aan de bewoner…

Maar in het kader van de inflatie heeft het geen zin dit toegerekende inkomen-in-natura mee te rekenen. Inflatie gaat, wat mij betreft, over de koopkracht van monetaire inkomen. Niet over de inkomsten ‘in natura’. Als de huren met 4% stijgen zijn de bewoners van een eigen woning niet opeens 4% meer aan inkomen kwijt. Momenteel daalt het gemiddelde rentepeil voor hypotheken zelfs in lichte mate, wat juist betekent dat ze goedkoper uit zijn (ik roep overigens al jaren dat zo lang als Draghi aan Forward Guidance doet u uw hypotheek kort moet herfinancieren, waarbij als u voorzichtig wil zijn de besparing kan dienen als extra aflossing)!

Wat mij betreft is het Eurostatcijfer daarom het betere cijfer, omdat dit (en dat was de bedoeling van dit cijfer ook) meer gericht is op de koopkracht van het monetaire inkomen van huishoudens.

Terzijde – ik ben niet per definitie tegen hogere huren voor woningen op goede locaties waarbij de overheid de overwinsten afroomt. De BTW op arbeid kan dan bijvoorbeeld (fors) omlaag. Maar in een situatie waarmee de opbrengsten de facto de hypotheekrentesubsidie financieren terwijl de overheid zo goed als niets heeft gedaan om de bouwproductie overeind te houden en zich tegelijkertijd bij Vestia heeft laten ringeloren, inpakken, wegzetten en overbluffen door de criminelen van, onder andere, Deutsche Bank, moeten we dat natuurlijk niet hebben.

Piketty-reeksen voor Nederland, 1965 (1952) – 2012.

In zijn bekende boek ‘Capital in the twenty-first century‘ (vertaald zou dat ‘Vermogen in de eenentwintigste eeuw’ moeten zijn!) presenteert Thomas Piketty nationale vermogensreeksen voor een aantal landen – maar niet voor Nederland. Uitgaande van beschikbare gegevens (waarbij vooral de aardgasgegevens een probleem waren, uiteindelijk zijn de aardgasopbrengsten gedeeld door de productie) heb ik vergelijkbare reeksen voor Nederland in elkaar geknutseld, die overigens grotendeels gebaseerd zijn op al bestaande reeksen voor ‘fixed assets’ van het CBS die teruggaan tot 1952 en die door het CBS voor het ‘Groningen Growth and Development Centre’ zijn gemaakt (en die op verzoek worden gestuurd, althans dat was in 2008 zo). Een nadere verklaring van de keuzes en methodes zal tot na de vakantie moeten wachten, hier de resultaten, die aangeven dat prijsontwikkelingen een groter deel van de stijging van de waarde van het nationale vermogen hebben bewerkstelligd dan volume-effecten. Wel moet worden genoemd dat het aantal woningen per capita in deze periode nogal fors gestegen is, wat naast de prijsontwikkelingen ook een reden is waarom het in woningen en grond onder woningen gevestigde kapitaal zo gestegen is. Ook de gemiddelde kwaliteit van de woning is in deze periode gestegen, hoewel dat moeilijk is te meten. Voor de definities van ‘kapitaal’ verwijs ik U naar het door Piketty getrouw gevolgde handboek voor de nationale rekeningen, de SNA 2008. Daarnaast mogen we niet ongelukkig zijn met de onderhandelingskwaliteiten die de heer R. Lubbers na de oliecrisis ten opzichte van de oliemaatschappijen etaleerde en die er voor zorgden dat tot 95% van de overwinsten aan de staat toevielen…. In deze berekeningen is de werkwijze van het CBS zo getrouw mogelijk gevolgd, in een publicatie hierover zal ik de waarde van de gasvoorraad ophogen om ook de extra belastinginkomsten (die 5% viel ook nog eens onder de belastingen…) van de staat hierin te disconteren. In eerste instantie is er echter voor gekozen de reeksen zo goed mogelijk bij de bestaande te doen aansluiten (met dank aan collega Frederik voor woningprijzen voor de periode 1965-1975).

Pikettyreeks

 

 

 

 

 

Page 4 of 88« First...23456...102030...Last »
top