Woningprijzen: nog steeds erg hoog (3 grafieken)
De omzet op de woningmarkt en het aantal verkochte woningen daalt, volgens de nieuwste CBS gegevens, nog steeds. De enige oplossing lijkt een forse daling van het huidige prijsniveau te zijn, mede gezien de grote voorraad onverkochte woningen. Op de langere termijn zullen we, ook in het beleid, terug moeten naar het idee dat een huis vooral een woning is, en geen beleggingsobject.
We hadden een raar kabinet. Vorig jaar heeft het de overdrachtsbelasting verlaagd – en het was nu van plan om, deels om de lagere inkomens van de overdrachtsbelasting te compenseren, de BTW te verhogen. Het werd dus goedkoper gemaakt om tweede hands spullen te kopen en verkopen, wat bekostigd werd uit het duurder maken van nieuwe productie… Conservatiever dan dat kan het niet worden. Wat uiteraard niet betekent dat er geen problemen zijn op de huizenmarkt. En die moeten worden opgelost. Let wel: ik heb het hier over de markt. Huizen zijn natuurlijk vooral om in te wonen. Op dat gebied zijn er veel minder problemen: in het algemeen zijn de huizen in Nederland goed en goed onderhouden. Maar het is toch prettig en, op de langere termijn gezien, noodzakelijk om je huis te kunnen verkopen, om in voorkomende gevallen verder te kunnen met je leven. Denk aan echtscheidingen, nieuwe banen, erfenissen, goede doelen die een legaat krijgen waar van de waarde nog vast ligt in een nog te verkopen huis of de droom om eindelijk naar Spanje te verhuizen… Volgens de economische theorie moet je in situaties zoals de huidige (lage verkopen, grote voorraad, verschuiving van de ‘vraagcurve’ doordat mensen minder hypotheek kunnen krijgen) de prijs verlagen (nee, revolutionair is dat idee niet echt). En van die prijs, daar kan inderdaad nog wel wat vanaf (en, o ja, wat betreft het beleggingsaspect van huizen en de lagere waarde van huizen door deze lagere prijzen: de liquiditeit van ‘het huis als belegging’ wordt nu volkomen opgeofferd aan de waarde van ‘het huis als belegging’. Maar wat is de waarde van iets wat je niet kunt verkopen…?). Zie de grafieken.
1. De voor de geldontwaarding gecorrigeerde omzet op de woningmarkt is laag en daalt nog steeds…
2. De omzetdaling wordt vooral veroorzaakt wordt doordat het aantal verkochte woningen bijzonder laag is. En ook dit aantal daalt nog steeds. Bedenk dat in deze periode de bevolking en het aantal huishoudingen fors gestegen zijn, terwijl ook het woningbezit is toegenomen. De verkopen zijn echt erg laag.
3. De woningmarkt reageert echter niet als de klassieke ‘markt uit het boekje’, waar de prijzen zich bliksemsnel aanpassen. Dat is geen punt – geen enkele markt reageert als de “markt uit het boekje”. Typerend voor de huizenmarkt blijkt te zijn dat mensen zich sterk orienteren op betaalde prijzen wat, omdat er in een buurt nou eenmaal niet zo heel veel huizen worden verkocht, betekent dat prijzen die een of twee of drie jaar geleden zijn betaald het huidige (vraag)prijs niveau sterk beinvloeden. En dat remt de daling van dat niveau uiteraard af. Daarnaast zullen mensen niet graag verkopen als ze ‘onder water’ zitten en daarom het prijsniveau niet aanpassen. Ook blijkt uit psychologisch onderzoek dat mensen een grote hekel hebben aan het nemen van verliezen – ook als die verliezen enkel psychologisch zijn en bestaan uit het verschil tussen een nieuwe, lagere prijs voor je huis en de prijs die je drie jaar geleden had kunnen maken. Laatste punt: met name huizen die via erfenissen te koop staan (10% van het totaal, als ik het goed begrepen heb) schijnen slechts zeer aarzelend in prijs verlaagd te worden. Allemaal redenen dus waarom prijzen slechts traag omlaag gaan, tenzij er echte crisis is. We wachten tot de bui over is, anders gezegd. Zo zit de huizenmarkt kennelijk in elkaar. Maar die bui gaat niet meer over… Niet helemaal terzijde: als we naar de bouwkosten van nieuwbouwwoningen kijken dan blijken deze in deze periode vooral te zijn gestegen door hogere grondkosten, niet door hogere loon- en materiaalkosten, wat betekent dat ook deze woningen fors in prijs omlaag kunnen!
En de problemen zijn reëel. Wat mij betreft: de overheid heeft al sinds decennia gekozen voor stimulering van woningbezit. In toenemende mate zijn eigen woningen ook, mede maar zeker niet alleen daardoor, beleggingsobjecten geworden. Nu blijkt dat dat grote problemen kan opleveren. De woningmarkt moet weer op gang komen. Duidelijk is dat dit enkel tegen een veel lager prijsniveau kan. En dat prijsniveau zal, naar Duits voorbeeld, de komende decennia ook laag moeten blijven. Minder subsidies (9 miljard hypotheekrente-aftrek alleen al…) en een overwaardebelasting op de impliciete waarde van de grond. Dat is de simpele consequentie van de gevoerde politiek. Huizen zijn er om in te wonen – niet om rijk mee te worden. Of om de banken te spekken met veel te hoge hypotheken.
De huizenbubble (snelle prijsstijgingen) begon in grote delen van het land al rond 1991, dus het zou veel beter zijn als de grafiek daar begon (lastiger met de data maar toch …).
Of nog beter, grafiekjes vanaf 1975 zodat je kunt zien wat er gebeurt met verkoopaantallen en prijzen bij een echte crash 😉
Het aantal hypotheken die ‘onder water’ staan zal nog wel even toenemen. Naast dat hypotheekhoudend Nederland liever geen verliezen neemt, accepteerde de bank tot voor kort geen financiering van restschulden. Maar dit lijkt nu enigszins te veranderen, en kan men onder voorwaarden een stuk restschuld meenemen in de financiering van een huis. Op deze manier kunnen we de zeepbel daar laten waar deze is opgebouwd, nml bij diegenen die wel zijn ingestapt in de huizen’markt’, en gebruik gemaakt hebben van allerlei onwenselijke regelingen en produkten op hypotheek gebied.