In hoeverre en in welke mate is de hypotheekrente-aftrek een indirecte subsidie aan de banken – 2, de marktstructuur.
In een eerdere post ben ik inhoudelijk op een aantal concepten ingegaan die nodig zijn om de woningmarkt te beschrijven. Naar aanleiding van een interview met Stef Blok nu toch maar het tweede deel: de structuur van de markt: vertrouwen of instituties? In de eerdere post werd gesteld dat echte markten worden gekenmerkt door:
* De vraagkant
* De aanbodkant
* De liquiditeitskant
* Het markt’mechanisme’: hoe vinden vraag en aanbod elkaar en hoe komen de transacties tot stand
Dit alles om na te kunnen gaan in hoeverre de hypotheekrente-aftrek eigenlijk een soort subsidie aan de banken is. Vandaag wat meer invulling van deze begrippen specifiek voor de woningmarkt. We zullen daarbij de hierboven aangegeven volgorde van de begrippen aanhouden.
1. De vraagkant oftewel: een complexe en meestal traag veranderende vraaglijn. We kunnen ons hier baseren op onder meer een recent rapport van de ECB over de EU woningmarkt, op werk van Francke, op de woningbouwprijsstatistiek van het CBS en uiteraard op algemeen bekende zaken betreffende deze vraagkant.
* Het ECB rapport hanteert, consistent met de gebruikelijke aanpak bij dit soort modellen, een model waarbij de woonkosten (netto rente, onderhoud, afschrijving, herwaarderingswinsten/verliezen, belastingen) belangrijk zijn (volgens mij moet hier nog energie aan toe worden gevoegd) maar waarin ook de werkloosheid, de demografie (aantal mensen in de leeftijd 16-65), inkomen per capita, aantallen woningen per hoofd van de bevolking en de schuldratio ten opzichte van het inkomen een rol spelen. Daarnaast – waarmee ze tegemoet komen aan terechte kritiek op dit soort modellen – introduceren ze liquiditeitsvariabelen: krediet- en geldgroei. Helaas kijken ze niet naar regionale ontwikkelingen binnen de EU.
* Het CBS leert ons echter dat, waar het nieuwe woningen betreft (en we weten allemaal dat dit ook voor bestaande woningen geldt), ‘location, location, location’ juist van groot belang is. Maar ook de aard van de opdrachtgever is van belang: bijvoorbeeld woningbouwcorporaties hebben, kennelijk, meer marktmacht dan andere partijen en kunnen relatief goedkoop bouwen (uiteraard, dit is voordat Deutsche Bank en het kabinet ze gingen afromen).
* Terwijl Francke ons doet beseffen dat de woningmarkt een trage markt is. Veranderingen in variabelen werken vaak pas na enige jaren door in de prijs (mensen kijken althans in normale tijden naar de prijzen van woningen die in de buurt verkocht zijn). Dit geldt uiteraard ook voor de aanbodkant. Fundamenteel is in Nederland dat de beroepsbevolking gaat stabiliseren terwijl de werkloosheid stijgt en de inkomens van de werkenden dalen: een min/min/min situatie. Een beduidend lagere rente zou hier iets aan kunnen veranderen – maar wat betreft de hypotheken is de rente zeker niet laag (hoewel wel dalend), momenteel.
2. De aanbodkant oftewel: de bijna vertikale aanbodlijn. Eerst wat theorie: de waarde van een woning bestaat uit de waarde van de grond waar deze op staat (location, location, location) en de herbouwwaarde (‘inputprijs’, in CBS terminologie). Daarnaast zijn er uiteraard nog allerlei zaken als BTW, overdrachtsbelasting, gemeentelijke leges en kosten van de architect en de makelaar en de notaris en dergelijke die een rol spelen. Terzijde – wat betreft die grondprijzen gaat het de goede kant op, aan het water liggende percelen van 700 meter in de Bullepolder in Leeuwarden zijn ondertussen gezakt van 178.000,– vraagprijs naar 128.000,– vraagprijs. In ieder geval: die locatiewaarde kent een sterk ‘monopolie-aspect’: locaties zijn nou eenmaal locatiegebonden. Een belangrijk aspect van de woningmarkt qua aanbod is verder natuurlijk dat, althans in Nederland, een hogere prijs niet tot meer woningbouw blijkt te leiden. Wat betekent dat het aanbod ten opzichte van de bevolking niet-elastisch is, qua prijsgevoeligheid. Wat weer betekent dat kleine veranderingen in vraag of aanbod tot grote veranderingen in prijs kunnen leiden. Wat betreft grond is dit zelfs een fundamenteel aspect van de woningmarkt: je kunt een locatie niet verplaatsen, het is per definitie een monopolie (hoewel de waarde van de locatie, bijvoorbeeld doordat de overheid wegen aanlegt, wel kan veranderen). Een voorbeeld: in juni 1945 had je veel beter een kapotgebombardeerd en vol met puin liggend perceeltje in Londen kunnen erven dan een vruchtbaar stuk landbouwgrond: je rentenierswinsten op het eerste perceel zouden gigantisch zijn geweest. Dit voorbeeld is overigens niet geheel onrealistisch: een aantal winkelketens die hun geld voor de oorlog in veiligheid hadden weten te brengen hebben na de oorlog hun landaankoopslag geslagen en bepalen nog steeds het beeld van de Nederlandse centra. Het punt: het aanbod van grond en woningen is niet elastisch. Daarnaast spelen andere zaken een rol, zoals aanbod van koop- en huurwoningen of opmerkelijke cultureel bepaalde zaken zoals dat een relatief groot aantal woningen via erfenissen te koop komen – waarbij de aanbieders wel erg ongenegen zijn de prijs te laten zakken. Fundamenteel is in ieder geval: het aanbod reageert nauwelijks op de prijs. Overigens is de woningbouw in Nederland sterk gedaald, wat op de langere termijn (de woningmarkt is een voorraadmarkt, geen productiemarkt) een opdrijvend effect op de prijzen heeft.
3. De liquiditeitskant. Voor transacties is, in ons economisch systeem, nou eenmaal geld nodig.En tegenwoordig wordt dit geld vooral gefourneerd door de banken, als het om de aankoop van woningen gaat. Een tijd lang is men hierbij te royaal geweest. Nu schiet het de andere kant op. Fundamenteel is: als de banken, doordat ze vroeger te royaal zijn geweest, nu in de problemen zitten en daarom minder makkelijk hypotheken verstrekken dat heeft dit los van allerlei inkomens- en zelfs rente-effecten een sterk negatieve invloed op de markt. Daarbij moeten we niet enkel naar de prijs kijken maar ook naar de aantallen verkochte woningen! Duidelijk zal zijn dat dit, door de Basel-III afspraken maar ook door de dalende woningprijzen zelf (!), momenteel het geval is in Nederland. Allerlei maatstaven (schuld/inkomen, gezondheid van de hypotheekgever, schuld/woningprijs) zijn aangescherpt en worden nog verder aangescherpt – wat een grote min is voor de prijsontwikkeling! Liquiditeit is een onafhankelijke prijsbepalende factor op markten, anders dan de economische modellen in de boekjes aangeven, en niet enkel via het rentekosteneffect. Zie echter het recente ECB rapport.
4. De marktstructuur. Deze wordt in Nederland sterk beïnvloed doordat de geldverstrekker een sterk preferent recht op dit geld heeft in geval van wanbetaling terwijl de meeste hypotheken worden verstrekt door wat vroeger in de boekjes de ‘geldscheppende banken’ werd genoemd, de ‘MFI’s’, Monetaire financiële instellingen’, bedrijven die van de overheid een opmerkelijk monopolie op het creëren van Euro’s hebben gekregen. Dit kan ter discussie worden gesteld: met name omdat hypotheken grotendeels bestaan uit ‘geschapen’ geld (ik hanteer hier de geldscheppingsdefinitie van de ECB) kan het verstrekken van zo’n hypotheek worden gezien als een gezamenlijk project van de bank en de lener: voor de lening was er geen geld en waren er dus ook geen ‘alternatieve kosten’ van dit geld. Het is niet zo dat de bank rente misloopt op andere projecten waar dit geld aan had kunnen worden uitgeleend! Dit geldscheppingsaspect betekent echter ook dat de bank theoretisch onbeperkt kan uitlenen – wat, in het geval dat het onderpand de waarde van een goed met een vertikale aanbodlijn is (zie vorige paragraaf) – maar al te snel tot een vicieuze cirkel kan leiden waarin meer krediet tot hogere prijzen leidt, wat weer tot meer krediet leidt. Wat in Nederland natuurlijk gebeurd is. De huizenmarkt is, door deze structuur van met name de liquiditeitsmarkt ‘zeepbelgevoelig’. Daarnaast kan wat betreft de markt gewezen worden op het westerse gezinsideaal en het bekende, uiterst sterke ‘huisje-boompje-beestje’ ideaal. Men wil graag een eigen huis. Daarbij wordt het zeepbel effect versterkt door korte termijn denken, vooral vanuit de geldverstrekkers (Dertig jaar 8% rendement op aandelen bij een beleggingshypotheek? Extrapoleer dat eens dertig jaar en kijk dan of de economie dat kan ophoesten. Het leidt tot een onmogelijke vertienvoudiging van de waarde van de aandelen, uitgaande van herinvestering). En uiteraard is de marktstructuur van de woningmarkt erg kostbaar. Makelaars, hypothekers, notarissen – ze moeten allemaal worden betaald. Een van de goede zaken van de huidige woningmarkt is dat er op dat gebied veel dor hout wordt weggekapt: makelaars verhuizen van de centra naar het internet en de industriegebieden of gaan zelfs failliet. Maar de grootste kostenpost van het marktmechanisme is uiteraard de rente die op de leningen over het nieuwe geld moet worden betaald. Economen noemen dit ‘seigniorage-winsten’ (technisch gezien moeten de ‘funding’ kosten van deze leningen, de kosten van de reserves die de banken moeten aantrekken om te kunnen uitlenen, hiervan worden afgetrokken). Bijvoorbeeld in het geval dat pensioenfondsen bestaand geld zouden gebruiken voor dergelijke leningen dan zou de alternatieve opbrengst, de opbrengst als het in andere projecten was gestoken, hiervan een kost zijn voor de pensioenfondsen. Bij geldschepping is hier echter geen sprake van en moeten deze kosten worden gezien als kosten om de markt te laten werken: transactiekosten.
En o ja, voor ik het vergeet: specifiek voor Nederland is natuurlijk de zeer royale hypotheekrentesubsidieregeling, een regeling die volgens het ECB model moet worden meegenomen in het prijsvormingsmodel van de woningmarkt.
Samenvattend is dus sprake van een door geldschepping gefinancierde, traag reagerende, sterk gesubsidieerde, regionale markt met een steile aanbodlijn waarbij het prijseffect van de subsidie op geldschepping en prijsvorming volgens de modellen sterk positief is. Daarbij zijn allerlei ‘checks’ op deze geldschepping versoepeld (hoewel ze nu weer worden aangescherpt) terwijl de inkomenspositie van de huishoudens, in brede zin en inclusief werkloosheid en kosten van wonen, in combinatie met het gemak waarmee kan worden geleend, uiteindelijk van doorslaggevend belang is voor de prijsvorming vanuit de vraagkant.
Volgende keer: wat cijfers. Daarna: berekeningen over de hoogte van een eventuele indirecte bankensubsidie.
Zeker wetenswaardig bericht! Ik zal zeggen dat ik dit niet had zien aankomen met deze woningmarkt! Bestaat er een methode om me aan te melden voor deze site?
Zeker leerzaam artikel! Ik moet zeggen dat ik dit niet zag aankomen in de huidige lastige tijden! Bestaat er een methode om me te abonneren op deze berichten?