search
top

De Jager en zijn startkabels

Zoals ik al in een eerdere reeks artikelen heb aangegeven, lijkt het erop dat de overheid geen benul heeft van de situatie op de woningmarkt. Geen enkele partij erkent dat er een bubbel is die noodzakelijkerwijs moet leeglopen. Ondanks mijn scepticisme wat betreft politieke partijen, zowel links als rechts (beiden lijken dikwijls incompetent en hypocriet) is er wel degelijk een verschil in de mate van incompetentie.
De Jager laat met zijn aankondiging van maatregelen om de woningmarkt te ondersteunen duidelijk zien waar hij staat op de schaal van incompetentie. Onze toekomstige minister van financiën geeft de markt “een steuntje in de rug”, De Jager hoopt dan dat “volgend jaar [de] markt vanzelf weer aantrekt.” Uit de brief die de Jager stuurt aan de tweede kamer blijkt hoe hij de situatie op de woningmarkt ziet. “De woningmarkt ondervindt nog steeds de consequenties van de kredietcrisis” merkt de Jager op, “de daling van huizenprijzen lijkt .. een halt te zijn toegeroepen.” Ondanks zijn optimisme presenteert de Jager zich als een realist, de economie heeft nog steeds de helpende hand nodig van de overheid, door “de woningmarkt een impuls te geven” beschermt De Jager ons van een “omzetdaling[en] in de bouwsector en een prijsdaling van koopwoningen.”
Ik ben het eens met De Jager, meer dan ooit heeft de economie de helpende hand van de overheid nodig, maar De Jager schijnt niet te begrijpen waar het probleem ligt. Jarenlang is er speculatief geleend in de vorm van hypotheken waarin niet wordt afgelost, dit soort speculatief lenen is gefaciliteerd door zowel de hypotheekrenteaftrek als de komst van de securitisatiemarkt.

Wat zijn de concrete maatregelen die de Jager heeft genomen:
1. Een tijdelijk verlaging van het btw-tarief voor arbeidskosten voor de renovatie van de woning. Het tarief wordt verlaagd van 19% naar 6%
2. Een tijdelijke verlenging van de termijn van de overdrachtsbelasting van 6 maanden naar 12 maanden. Dit betekent dat wanneer een huis binnen 12 maanden na de eerste aankoop wordt doorverkocht, er slechts overdrachtsbelasting hoeft te worden betaalt over het verschil in prijs tussen de eerste aankoop en de tweede aankoop. Dus stel iemand koopt eerst het huis voor €180.000 en verkoopt deze binnen twaalf maanden voor €200.000, dan moet er over maar €20.000 overdrachtsbelasting betaalt worden.
3. Verlenging van de termijn van de hypotheekrenteaftrek op de tweede woning tot 1 januari 2013. Als iemand twee huizen heeft en er eentje te koop staat, dan mag men over deze tweede woning dus nog tot 2013 de hypotheekrente aftrekken.
4. Verlenging van de regeling m.b.t. hypotheekrente aftrek na de verhuur. Na een periode van verhuur van de woning heeft men nu tot 1 januari 2012 nog recht op hypotheekrenteaftrek
5. Verlenging van de verhoging van de NHG (Nationale hypotheek garantie) naar €350.000 met één jaar.
6. Stimulans van de woningbouw met circa 37 miljoen euro.

Overweeg de effecten van dit beleid. De maatregelen die de overheid heeft genomen door de hypotheekrenteaftrek zo lang van toepassing te laten zijn op de tweede woning hebben effect op de woningprijzen. Doordat het voor mensen minder duur wordt om twee woningen te bezitten voelen ze minder druk om hun huis te verkopen, dit zorgt voor extra price stickiness. Mensen laten hun huis langer in de verkoop staan en hebben hun hoop gevestigd op wat Keynes ooit omschreef als “de grotere dwaas theorie,” er loopt altijd nog wel één gek rond die zich zo diep in de schulden wil steken voor een overgewaardeerd huis. De Jager snapt niet wat het probleem is op de woningmarkt. Hij spreekt over “de consequenties van de kredietcrisis,” maar hij ziet ondanks zijn obsessie met het terugdringen van de staatsschuld niet wat het werkelijke probleem is op de huizenmarkt.
clip_image002
Schuld, de drijfveer van de woningmarkt de afgelopen twee decennia. Door schuld heeft men constant de werkelijke lasten van de woning laag kunnen houden. De kosten van de hypotheek zelf zijn nauwelijks gestegen met dank aan aflossingsvrije constructies.
Nu zijn we echter op een punt beland, waar de belastingen die afhankelijk zijn van de WOZ een enorm gedeelte van de woonlasten vormen. Waardoor de consument eindelijk gedeeltelijk merkt wat de werkelijke kosten zijn.

Hoewel de verkoopprijzen nu nog licht stijgen, ziet de toekomst er niet rooskleurig uit. Zo meld de altijd optimistische NVM deze maand dat de plannen van mensen om te kopen voor de zesde maand op rij zijn gedaald. Dit is met name significant gezien de volgende grafiek:
clip_image004
Mensen die hun huis al 2 jaar te koop hebben staan vragen gemiddeld 17.3% minder voor hun huis. Hoeveel mensen dit zijn leren we ook van de NVM:
clip_image006
Vergeleken met een jaar geleden is het percentage mensen dat hun huis langer dan een jaar te koop heeft staan gestegen van 23.4% naar 34%. We zien dus dat er een trend is richting een langere verkooptijd, wat automatisch ook betekent een lagere verkoopprijs. Gezien het feit dat ook het aantal mensen met koop plannen al 6 maanden daalt, is er vooralsnog geen einde in zicht. In feite wordt de situatie exponentieel erger, wat dat betreft mogen de mensen die 17.3% minder vroegen voor hun woning nog van geluk spreken. Immers, wanneer de categorie mensen die hun huis langer dan een jaar te koop heeft staan nog groter wordt, wordt ook de prijsconcurrentie groter, waardoor mensen waarschijnlijk nog minder moeten vragen.
Let hier ook op het feit dat de overheid al vrij significante steunmaatregelen (verhoging NHG en hypotheekrenteaftrek op tweede woning als belangrijkste factoren) heeft genomen. Wanneer deze maatregelen –waarvan nu dus het plan is om deze in 2012 en 2013 uit te faseren—stopgezet worden, dan wordt de vraag onder kopers nog kleiner dan dat hij al is. Met name de stopzetting van de verhoging van de NHG grens zal ernstige effecten hebben, op het moment wordt zo’n 80% van alle woning aankopen met gefinancierd met de NHG. Mocht deze mogelijkheid wegvallen, dan zal de vraag naar woningen ongetwijfeld nog verder dalen.

Nog los van de andere mogelijkheden die De Jager had om het geld beter te besteden – één ding moge duidelijk zijn, ook deze startkabels gaan geen leven blazen in de woningmarkt. De Jager heeft onrealistische veronderstellingen over de woningmarkt en gelooft nog altijd in de houdbaarheid ervan, ondanks de data die een heel ander verhaal vertelt.

2 Responses to “De Jager en zijn startkabels”

  1. […] De Jager en zijn startkabels […]

  2. Zeer interessant bericht! Ik moet zeggen dat ik dit niet had zien aankomen in de huidige woningmarkt! Bestaat er een methode om me aan te melden voor deze berichten?

  3. Afgaande op onze eigen website Recreatiewoning.nl kan je stellen dat de interesse in de aankoop van een tweede woning weer in de lift zit. Mensen bekijken meer advertentie’s op de site en doen bovendien meer aanvragen voor een bezichtiging.

    Ook merken wij dat eigenaars van een tweede huis die verkoopplannen hebben nu de de tijd rijp achten om deze te koop aan te bieden.

Leave a Reply

top