search
top

De huren in Nederland kunnen – en moeten! – omlaag….

Samenvatting
Volgens de Commissie van Sociaal Economisch Deskundigen (CSED) van de Sociaal Economische
Raad zijn de huren in Nederland, markttechnisch gezien, te laag en bovendien de afgelopen jaren slechts in geringe mate gestegen. Beide uitspraken zijn onjuist. De huren zijn de afgelopen jaren fors verhoogd. Zowel internationaal als historisch gezien ligt het huidige huurniveau in Nederland op een recordniveau. En er is geen reden waarom de huren dusdanig hoog moeten zijn dat ze een hoog rendement op de mede door de aftrek op de hypotheekrente overmatig gestegen (en ondertussen alweer dalende) grondwaarde van nieuwbouwhuizen opleveren. Opvallend is dat de huren over het geheel genomen veel sterker zijn gestegen dan de bouwkosten. Gesteld kan worden, in navolging van De Vries en Boelhouwers, dat op basis van dit verschil allerlei marktpartijen – met name grondeigenaars –  forse overwinsten hebben gerealiseerd. Dat deze simpel waarneembare feiten niet worden onderkend door veel Nederlandse economen ligt waarschijnlijk aan het gebruik van aan a-historisch en sterk normatief modelmatig kader waarin geen aandacht wordt geschonken Britain aan alternatieve verklaringen en bronnen-,  fouten- en methodekritiek.

Inleiding
Een grondige kennis van de vaderlandse economische geschiedenis kan niet gerekend worden een van de ‘Unique Selling Points’ van het Nederlandse economenvolk te zijn. Intellectueel is dit onbevredigend. Beleidsmatig is het funest. Een ‘fraai’ voorbeeld hiervan kan worden ontleend aan het recente SER-rapport “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt” van de Commissie van Sociaal-Economisch Deskundigen (CSED). In dit rapport wordt gepleit voor een hervorming van de woningmarkt waarbij zowel naar de koop- als naar de huursector wordt gekeken. Gelijk hebben ze. Maar. Twee belangrijke – om niet te zeggen: cruciale – vooronderstellingen bij de analyse van de huurmarkt in dit rapport worden samengevat in de volgende zin: ‘Door de geringe jaarlijkse huurverhogingen liggen de woninghuren op dit moment gemiddeld vermoedelijk ruim onder de marktconforme huren’. Enerzijds gaat deze zin er, zonder dit te operationaliseren, klakkeloos vanuit dat de huurverhogingen ‘gering’ zijn geweest. Niet duidelijk is wat ‘gering’ is, niet duidelijk is welke periode wordt bedoeld, niet duidelijk is op welke empirische gegevens deze bewering gestoeld is. Wel duidelijk is dat, als je welke historische gegevens dan ook naast deze uitspraak legt, blijkt dat de term ‘gering’ manifest onjuist is. Huren, in Nederland, is nog nooit zo duur geweest als in 2009 en 2010 (nou ja, misschien dan in 2011). De term ‘gering’ past dus niet. In de volgende paragraaf zal dit worden aangetoond.

Het door de CSED aan CPB rapporten ontleende normatief toegepaste, uiterst specifieke en, in mijn ogen, onjuiste gebruik van de term ‘marktconform’ uit de aangehaalde zin blijft grotendeels buiten het bestek van dit stuk. Maar toch: de term impliceert dat het CPB en de CSED van mening zijn dat, omdat de prijzen van koopwoningen en grond zijn gestegen, de huren ook maar fors verhoogd moeten worden om het rendement op het eigen vermogen van de corporaties op te krikken naar een door het Centraal Planbureau (CPB) bepaald normatief niveau dat nota bene fors boven dat van particuliere verhuurders ligt – hoezo, marktconform? Hier is al genoeg kritiek op geweest, hoewel het CPB daar blijkens de rapporten niet naar geluisterd heeft. Literatuur van critici of zelfs maar van ‘concurrenten’ ontbreekt in recente studies van het CPB over de huizenmarkt terwijl het ook in het rapport van de CSED met een lantaarntje zoeken is naar dergelijk kennelijk slecht te pas komend venijn. Sowieso valt overigens op dat economische studies over de woningmarkt van niet-economen getuigen van een bredere belezenheid, genuanceerdere analyses en een grondiger kennis van methoden en gegevens dan de vaak normatief-modelmatige economische studies van het CPB en andere economen. In ieder geval wordt in de studies van deze niet-economen niet klakkeloos ‘aangenomen dat’ maar ‘empirisch getoetst of’ de woningmarkt zelfs maar kan voldoen aan de normatieve economische modellen van de perfecte markt – wat telkens weer niet zo blijkt te zijn. In een dergelijke situatie is uiteraard begrijpelijk waarom economen die zich op wel dit soort modellen baseren selectief zijn in de door hun gebruikte literatuur.
Hoe dat ook zij – uit het onderstaande zal duidelijk worden dat de prijsvorming op de markt voor huurwoningen in termen van decennia beschreven moet worden – een historische analyse is onontbeerlijk. De huidige discussie over de huurprijzen wordt, zonder dat veel van de deelnemers aan de discussie dit kennelijk beseffen, grotendeels door prijstechnische en institutionele ontwikkelingen van zeventig jaar of zelfs nog langer geleden. Voor een rationele besluitvorming is kennis van deze ontwikkelingen echter noodzaak – dit artikel wil hier een bijdrage aan geven.

 

Feit 1: de huren zijn in Nederland, na 1955, bij voortduring sneller gestegen dan het algemene prijspeil.

De term ‘gering’ voor de stijging van de huren in Nederland die in het rapport van de CSED wordt gebruikt stelt ons voor problemen. ‘Gering’ is een vergelijkende term – maar waar wordt mee vergeleken? In het rapport van de CSED wordt dat niet expliciet gemaakt. Een voor de hand liggende manier om de vergelijkende stijging van de huren te operationaliseren is om deze met de stijging van het algemene prijspeil te confronteren, waarbij het gezien het karakter van de markt en de prijsvorming op deze markt wenselijk lijkt dit vanuit een longtidunaal perspectief te bezien. Wanneer we dat doen resulteert grafiek 1.

Bron: CBS, Statistisch Zakboek, verschillende jaren; CBS, Statline.

Duidelijk is dat, met als enige uitzonderingen 1974, 1975 en 2001, de stijging van de huren na 1956 min of meer gelijk was aan dan wel ruim boven de stijging van het algemene prijspeil lag. In de periode 1976-2000 was er zelfs geen enkel jaar waarin de huren zelfs maar iets minder stegen dan het algemene prijspeil. Het gemiddelde verschil tussen de stijging van de huur en die van het algemene prijspeil was in de periode 1957-1975 1,3%, tussen 1976 en 1999 stegen de huren gemiddeld maar liefst 2,0% sneller dan het algemene prijspeil en tussen 2000 en 2009 was het gemiddeld ecart nog altijd 0,4%. En eigenlijk zijn deze verschillen nog te bescheiden, omdat de huurprijzen meetellen in het algemene prijspeil. Wanneer de huren hieruit gezuiverd zouden worden dan zouden de verschillen nog groter zijn. Opmerkelijk is ook de zeer sterke stijging van de huren aan het eind van de jaren vijftig. De volgende paragraaf zal daar iets meer licht over laten schijnen.

 

Feit 2. De huren zijn ook sneller gestegen dan de bouwkosten en de prijzen van nieuwbouwwoningen
Het is zinvol de huren met de bouwkosten van woningen te vergelijken. Er wordt immers in de Nederlandse discussie regelmatig gesteld dat de huren verhoogd moeten worden omdat de bouwkosten gestegen zijn. De bestaande huren zouden niet voldoende zijn om deze te dekken (en het door het CPB gewenste rendement te halen). Buiten beschouwing latend dat de bouwkosten zo hoog zijn geworden vanwege de combinatie van de wel zeer royale aftrek van hypotheekrentes in combinatie met een financieringsmarkt waar de rantsoenering van de hypotheekverstrekking in toenemende mate werd verwaarloosd kunnen we ons afvragen of de genoemde ontwikkeling inderdaad juist is. Zijn de bouwkosten wel gestegen? In grafiek 2 wordt de reële huur (de gemiddelde huurprijs gedeeld door de consumentenprijsindex exclusief huren) weergegeven en vergeleken met de reële bouwkosten aan de ene kant en de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen aan de andere kant. Wat blijkt: de bouwkosten zijn (exclusief grond) niet of nauwelijks gestegen – dit in tegenstelling tot de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. De prijs van grond, daarentegen, is wel gestegen – wat echter, omdat grond een niet geproduceerd goed is, niet op dezelfde manier in de kosten mag worden meegenomen als de overige kosten. De gegevens van Statline van het CBS die ten grondslag liggen aan grafiek 2 zijn tot en met 1959 overigens weinig precies, wat betekent dat berekening van prijsstijgingsgevens per jaar vanuit deze data niet goed mogelijk is. Tot 1957, waarna de gegevens uit het Statistisch zakboek zijn gebruik, moeten de jaar op jaarveranderingen dan ook niet al te precies worden bekeken. Om voor de hand liggende redenen zijn 1944 en 1945 lineair geïnterpoleerd – aan deze jaren moet geen betekenis worden gehecht.

Bron: CBS, Statline; Statistisch zakboek (meerdere jaren).

Het leidt op basis van grafiek 2 geen enkele twijfel dat na 1954 en met uitzondering van de periode 1971-1976 de huren bij voortduring sterker gestegen zijn dan het algemeen prijspeil. Ook is duidelijk dat in het geheel genomen de huren sterker gestegen zijn dan de voor de geldontwaarding aangepaste bouwkosten en, zij het wat minder regelmatig, dan de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat de prijzen van nieuwbouwwoningen door het CBS vanaf 1990 worden gecorrigeerd voor kwaliteit (locatie, inhoud, koper – dergelijke variabelen) – een kwaliteit die in deze periode overigens bepaald niet lineair is toegenomen. Zeker in het begin van de jaren tachtig accentueert de afname van de gemiddelde kwaliteit het verschil tussen huurprijsverhoging en de aankoopkosten van woningen.

De geschiedenis achter deze ontwikkelingen (het volkshuisvestings- en inkomensbeleid, verbeteringen in de kwaliteit van de woningen zoals onder meer stromend water en riolering maar ook verslechteringen zoals de verkleining van de woningen na ruwweg 1975, de liberalisering van de woningmarkt en de privatisering van de corporaties in de jaren negentig, de heroverwegingsoperatie van 1991, de brutering van 1994) is bijzonder boeiend, de ruimte ontbreekt hierop in te gaan. Waar het om gaat is dat de stijging van de huren niet alleen ten opzichte van het algemene prijspeil maar ook ten opzichte van koopsommen en bouwkosten, in weerwil van de kennelijke mening van de deskundigen van de CSED, beslist niet ‘gering’ geweest is. Samenvattend: momenteel wordt regelmatig gesteld dat de huren omhoog moeten omdat de bouwkosten zo hoog zijn – tegen de achtergrond van grafiek 2 moet dit toch worden genuanceerd. En stellen dat de huren laag zijn en slechts in geringe mate zijn verhoogd geeft slechts aan dat men slecht op de hoogte is van de – eenvoudig bij het CBS op te vragen – feiten.

 

Feit 3. Huren is duur

Een forse stijging van de huren heeft natuurlijk zijn invloed op de kosten van levensonderhoud van de huishoudens. Dit wordt door het CBS in beeld gebracht met de zogeheten woonquote, dat gedeelte van het inkomen van huishoudens dat aan wonen wordt besteed. Daarbij is sprake van de netto woonquote van huurders (de ‘kale’ huur ten opzichte van het inkomen) en de bruto woonquote (huur, water, elektra, belastingen et cetera). Bovendien is sprake van de macro-economische woonquote (de totale bestedingen aan wonen gedeeld door het totale inkomen) zowel als de micro-economische woonquote (de woonquote berekend door de woonquotes van de individuele huishoudens te middelen). Vanwege de rechtszijdige scheefheid van de inkomensverdeling is de micro-economische woonquote ongeveer 3% hoger dan de macro-economische woonquote (de zeer hoge inkomens tellen minder zwaar mee in de micro-quote wat, omdat hun woonquote lager is dan het gemiddelde, leidt tot een hogere micro quote). Enkele gegevens over deze micro-quote, gebaseerd op enquêtes bij huurders, zijn in grafiek 3 bijeengebracht.

Bron: CBS, Statline.

Duidelijk is dat de (micro-) woonquote fors gestegen is in deze periode. Sterker nog: gesteld kan worden dat huren in de hele Nederlandse geschiedenis nog nooit zo duur geweest is als in 2009 – gemiddeld voor alle inkomensgroepen bedroeg de bruto woonquote van huurders maar liefst 37%.

De macro-woonquote kan worden ontleend aan de nationale rekeningen.Voor alle huishoudens, inclusief die met een koopwoning, geven de nationale rekeningen gegevens over de bestedingen, waarbij koopwoningen zijn gewaardeerd tegen een toegerekende huur die wordt bepaald op basis van de huren in de huursector. Uiteindelijk geeft deze maatstaf dus ook informatie over de invloed van de huurstijging op de uitgaven van huishoudens. Uit grafiek 4 wordt duidelijk dat uitgaande van deze macro-economische huurquote voor alle huishoudens de (huur)kosten van het wonen in 2009, gemeten als aandeel van de inkomens van huishoudens, ten opzichte van 1969 bijna is verdubbeld (en daarmee ook, van alle afzonderlijke posten inclusief gezondheid, de categorie is die in procentpunten het meest is toegenomen).

Bron: Nationale Rekeningen

Samenvattend kan gesteld worden dat huren nog nooit zo duur is geweest als anno 2009. Of we nu kijken naar de stijgingen van de huurprijzen, de relatieve huurprijs, de huurprijs ten opzichte van de bouwkosten, de micro-economische huurquote of de macro-economische woonquote – telkens blijkt dat wonen en zeker wonen in een huurwoning de afgelopen decennia steeds kostbaarder is geworden.

Slotbeschouwing: wat valt er te leren van de jaren vijftig?
Geld moet rollen, zeker als er een crisis is. Tegen deze achtergrond, gezien de forse stijgingen die al hebben plaats gevonden en op basis van het historisch (en ook internationaal) gezien hoge niveau van de woonlasten in Nederland is het opmerkelijk dat het CPB pleit voor een zeer forse verhoging van de huren in Nederland (+50%), een oproep die bij de vorige verkiezingen weerklank kreeg in de verkiezingsprogramma’s van bijvoorbeeld D’ 66, de VVD en, opmerkelijk, Groen Links. Een toename van de huren in de orde van grote zoals bepleit door het CPB leidt, zeker in een tijd waarin de inkomens van huishoudens toch al sterk onder druk staan en gezien het toch al gestegen beslag van de woonkosten op de gezinsbudgetten onherroepelijk tot verminderde bestedingen. Daarnaast zal een deel van de huurstijgingen via looneisen worden afgewenteld op de werkgevers, wat tot hogere bedrijfskosten leidt die indirect enkel ten goede komen aan de woningbezitters. Dit is uiteraard macro-economisch niet wenselijk – onze concurrentiepositie wordt dan aangepast om de bezitters van woningen tegemoet te komen. Maar ook politiek-ideologisch is het een te verwerpen keuze. Het is namelijk een keuze voor inkomen uit bezit – en dan inkomen dat niet verdiend is, maar dat mede door falende hypotheekrente aftrek regelgeving en maatschappelijke ontwikkelingen per toeval in de zakken van de eigenaren terecht komt: “windfall profits”. Opmerkelijk genoeg stellen economen dan dat het rendement op de per toeval in waarde toegenomen bezittingen omhoog moet, naar het normatieve kader van het CPB, ondanks het kunstmatige en zeepbelachtige karakter van de waardestijging. Aangezien het CPB in de modellen gebruikt maakt van het ‘neo-klassieke’ kader, dat geen onderscheid maakt tussen rente-inkomens en winstinkomens, is dit een logische consequentie van het onkritisch gebruik van dit model. Gezien de consequenties voor de inkomens en ook in verband met de rol van prijzen bj de allocatieve werking van de markt (starters moeten ook kunnen wonen) is dit echter beslist niet wenselijk – het is het verder opblazen van een zeepbel.
Er zijn alternatieven. Er is een politiek mogelijk waarbij, uitgaand van lagere bouwkosten, de huren zelfs (in reële zin), omlaag kunnen. In de jaren vijftig koos men, totdat de economie goed en wel op het droge was, voor inkomens uit arbeid en ondernemen: lonen en winsten. De rente-inkomens uit bezit – pacht, huur – moesten daar maar voor inleveren. Het zou een goede zaak zijn als we ons hierdoor zouden laten inspireren en, vooruitlopend op de effecten van de dalende prijzen van bestaande zowel als nieuwbouwwoningen, weer zouden kiezen voor arbeid en ondernemen, in plaats van voor bezit en rentenieren. Als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft dan zullen de grondprijzen en daarmee de prijzen van nieuwbouwwoningen dalen waardoor de huren omlaag kunnen. De huren moeten omlaag – dan kan het geld weer gaan rollen, terwijl de al aan de gang zijnde forse afname van de overwinsten uitgebuit moet worden om weer tegen lagere prijzen woningen te bouwen – wat vanwege de lagere grondprijs die impliciet in dit systeem zit uiteraard wel ten koste zal gaan van de vermogens. Maar dat is natuurlijk juist de bedoeling – het is zot dat huurders impliciet betalen om de door overheidssubsidie kunstmatig hoog gehouden grondprijzen te subsidiëren. Overigens dalen de grondprijzen nu al en de prijzen van nieuwbouwwoningen zijn reëel met 10% gedaald, in twee jaar. De gewenste aftopping van de hypotheekrenteaftrek zal dat effect nog versterken. Starters krijgen weer een kans.

Bijlage: de input- en outputprijsindex van het CBS: een gedetailleerdere analyse
De onderstaande grafiek (grafiek 5) is, voor de periode 1920-2005, eerder gepubliceerd door De Vries en Boelhouwer (2006). Hij wordt hier geactualiseerd tot en met 2010. Het betreft een vergelijking tussen de voor de geldontwaarding aangepaste verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen en de bouwkosten van nieuwbouwwoningen, exclusief grond. Het verschil kan worden opgevat als een ruwe benadering van de ontwikkeling van de grondrente, die in de luttele jaren tussen 1994 en 2002 dus gestegen is met minimaal 30% van de bouwkosten….En dat kan weer opgevat worden als een deel van de hoeveelheid lucht in de Nederlandse huizenzeepbel – ook laat de grafiek zien dat deze zeepbel al geknapt is en aan het leeglopen is. Het goede nieuws daarbij is dat de prijzen van nieuwbouwwoningen daarbij duidelijk aan het dalen zijn en dat er dus zelfs vanuit de mindset van het CBP en de CSED geredeneerd minder reden is voor acute en forse huurverhogingen.

In wezen is deze De Vries/Boelhouwer grafiek het Nederlandse equivalent van de beroemde Shiller-grafiek van de reële prijzen en bouwkosten van huizen in de VS. Uit de gegevens van De Vries en Boelhouwer blijkt dat er tot de liberaliseringen van het begin van de jaren zeventig een tamelijk strikte relatie is tussen bouwkosten en woningprijs die daarna echter, onder invloed van een vrijere financieringsmarkt, veel losser wordt. Wat betreft de stijging van de verkoopprijzen ten opzichte van de bouwkosten na ongeveer 1994 stellen ze: “Uit onderzoek … bleek dat alle partijen op de woningmarkt hier een graantje van meepikten. Zo ontstonden er overwaarden op de nieuwbouwwoning, op het vastgoed en op de grond. Dankzij deze overwaarden was voor alle betrokken partijen de wonigbouwproductie een lucratieve onderneming. Met name grondeigenaren…hebben daar fors van geprofiteerd” (p. 31). Vanuit de mindset van De Vries en Boelhouwer geredeneerd betekent dit dat de door het CPB en de CSED op basis van de gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen en het normatief-hogere rendement gewenste huurprijsverhogingen vooral bedoeld zijn om de ‘windfall profits’ van de grondeigenaren tot in lengte van dagen te bekostigen.

Grafiek 5. Reële bouwkosten en reële prijzen van nieuwbouwwoningen, index, 1990 = 100. Bron: CBS, eigen berekeningen.

Merijn Knibbe

8 Responses to “De huren in Nederland kunnen – en moeten! – omlaag….”

  1. Merijn Knibbe zegt:

    Naar aanleiding van een terechte opmerking: de brond van het gegeven dat de Nederlandse woonlasten ten opzichte van het inkomen de hoogste van Europa zijn:

    http://www.woonbond.nl/downloads/p_woonlasten_blg.pdf

  2. Willem zegt:

    Goed en helder stuk.
    De fout van de politiek is dat ze de kosten van huren enkel vergelijken met de kosten van kopen in Nederland. Omdat de woningprijzen nóg exorbitanter gestegen zijn dan de huurprijzen lijkt huren daarom goedkoop.
    Maar veel beter is om huren af te zetten tegen inflatie, historische inkomensverdeling of de bouwkosten. Dan blijkt dat huren gewoon erg duur is geworden, en wonen in het algemeen ook.

    Af en toe lijkt het wel alsof de politiek denkt met wonen een onuitputtelijke bron van waardeschepping gevonden heeft. Maar het is grotendeels geleend geld en zal ooit terug gebracht moeten worden.

    Ondertussen verlaat veel hoogopgeleide jonge jeugd het land om elders te gaan werken. Met als belangrijke reden:’ik kan geen geschikte woning kopen of huren’. Dát is pas een kapitaalvernietiging! Helaas mist Donner visie om dat te beseffen.

  3. Rob zegt:

    En toch mis ik een belangrijke opmerking. Deze situatie is geschapen door een huis niet meer als een primaire levensbehoefte maar te zien maar als investeringsobject.

    Op de TU in Eindhoven vervielen de professoren regelmatig in de opmerking:”Het enige goed is vastgoed.”.

    Deze verandering in visie door de overheid heeft tot alle hierboven genoemde problemen geleid. Mijn mening is dan ook dat zolang de visie niet veranderd bij de overheid elke maatregel er alleen maar aan bij draagt dat er gepapt en nat gehouden wordt.

  4. […] op de grondmarkt? In aansluiting op het recente artikel van Frederik een update van mijn grafiek 2 in dit artikel, over de bouwkosten en verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Hoe zit het in […]

  5. […] Zie onder meer de recente berichten van Jesse Frederik en ook dit bericht. […]

  6. […] de tweede, al eerder op deze blog gepubliceerde grafiek worden de prijzen van nieuwbouwwoningen inclusief grond vergeleken met de bouwkosten exclusief […]

  7. Karsten zegt:

    Daarbij wordt ook nog eens voorbij gegaan aan het feit dat de rente historisch laag is momenteel. Als men dus nu nieuwbouw realiseert voor de huurmarkt, met een financiering tegen die lage rente dan zou men een zeer nette huurprijs kunnen realiseren, waarbij men nog steeds een meer dan nette winst realiseert. Nog meer winst maken in deze branche lijkt me zowel economisch als sociaal gezien niet wenselijk!

  8. […] De huren in Nederland kunnen – en moeten! … – Samenvatting Volgens de Commissie van Sociaal Economisch Deskundigen (CSED) van de Sociaal Economische Raad zijn de huren in Nederland, markttechnisch … […]

  9. It stated on your web siute that this concern cost includes
    a greater level of service and also concern as well as If problems develop,
    phone assistance and/or contact with department.

    Also visit mmy website: US Entry Waiver

  10. Among the many new additions to the game app, you will find the brand new Soda
    mode, through which you have to switch sweets and soda bottles to release the Candy Bears
    that are trapped below.

  11. url.org zegt:

    Developmental levels that when allowed the opportunity for a kid’s top
    to meet up with his weight (or shedding their baby fats”) are being misplaced to things like snacking.

  12. web site zegt:

    This information is worth everyone’s attention. When can I
    find out more?

Leave a Reply

top