search
top

De huur-prijsspiraal: huursverhogingen nu leiden tot huursverhogingen volgend jaar

We hebben een huur-prijsspiraal. Wat er nog aan inflatie is wordt momenteel vooral veroorzaakt door de gestegen huren. En die inflatie die er dan nog is is vervolgens de basis om de huren volgend jaar nog meer te verhogen… Op een site van de rijksoverheid valt, over de huursverhoging, namelijk het volgende te lezen:

Maximale huurverhoging 2014

De inflatie over 2013 was 2,5%. Dit betekent per 1 juli 2014 een huurverhoging van maximaal:

  • 4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085;
  • 4,5% (inflatie + 2%) voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602;
  • 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602.

Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging voor huurders. Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging voor verhuurders.

Ondertussen is de inflatie sterk gedaald: van 2,5% gemiddeld in 2013 naar 1,1% in februari. Dit komt grotendeels doordat allerlei BTW verhogingen en dergelijke uit de prijsstijging zijn weggevallen. Ook de inflatie zonder het effect van BTW verhogingen en dergelijke is echter gedaald: van 1,3% naar 0,7%.

En die 0,7% die er nog is wordt vervolgens weer volledig ‘verklaard’ door de stijging van de huren…

Dat is ietwat tendentieus gesteld. Want hoewel er in de CBS-lijst met ‘productgroepen’ steeds meer en steeds grotere dalingen waarneembaar zijn, zijn er naast de huur ook nog andere productgroepen met een stijgende prijs. Eigenlijk moet ik zeggen dat de prijsdalingen en stijgingen exclusief accijnsverhogingen en huur gemiddeld 0% zijn. Maar het idee zal duidelijk zijn: huren zijn een zwaar meewegende bestedingscategorie die een sterk bovengemiddelde prijsstijging laten zien.

En die stijging blijft sterk bovengemiddeld, doordat bij de wettelijke huurverhogingen wordt uitgegaan van de 2,5% inflatie van vorig jaar. Waarmee we dus een huur-prijsspiraal hebben (zie ook de technische toelichting onderaan)

Ga er maar vanuit dat de inflatie, zonder de huren, over heel 2014 ongeveer 0% zal zijn – dan is de huurverhoging voor de wat hogere inkomens dus, ten opzichte van de rest van het private prijspeil, een ontzagwekkende 6%. De laatste keer dat zoiets gebeurde was in 1957 en 1959, toen een eind kwam aan het bevriezen van de huren op een vooroorlogspeil (na de oorlog werd, terecht, lange tijd prioriteit gegeven aan inkomens uit arbeid (winst, loon) boven inkomens uit bezit (huren, pachten, rente)). Oké, dit is opnieuw tendentieus, want die 6% geldt alleen voor de wat hogere inkomens. Maar voor 4% reële stijging van de huren geldt hetzelfde. En als we naar het historisch hoge aandeel van de woonlasten in de gezinsuitgaven kijken dan zitten we niet bepaald in de situatie van 1957 en 1959, toen dit aandeel erg laag was. Zie ook Jesse Frederik hierover.

Al met al: een huur-prijsspiraal die maar snel doorbroken moet worden. Met natuurlijk als gevolg dat de inflatie lager wordt en we wellicht deflatie krijgen. Maar al dat geblaat over deflatie is niet van belang – waar het om gaat is dat de koopkracht op peil blijft. Deflatie door lagere nominale en reële lonen (het ECB beleid van de afgelopen jaren…) is in de huidige situatie funest. Deflatie door lagere huurinkomens in een situatie waarin de woonlasten historisch hoog zijn is dat niet. Die hele discussie over deflatie en inflatie gaat uiteindelijk over koopkracht en het kunnen aflossen van je schulden. En hogere huren hebben een negatief effect op die koopkracht en op het aflossingsvermogen van huishoudens. De huren moeten (relatief) omlaag, de lonen moeten (relatief) omhoog. Dat is (een deel van) de uitweg uit de crisis. Ook als die lagere huren zorgen voor extra druk op de prijzen van koopwoningen – maar we zullen weer moeten leren om prioriteit te geven aan meer werk en aan inkomens uit arbeid ({een deel van de} winst, loon) in plaats van beleid te voeren dat leidt tot minder werk en een stijging van de inkomens uit bezit.

Voor de wiskundigen onder ons: dit tweede orde effect bij de inflatie zijn een uitdovende reeks met in dit geval een limiet die het gewogen gemiddelde is van [{de maximale huursprijsstijging van 1,5% plus de verhoging van de geliberaliseerde huren}*{het aandeel hiervan in de consumentenprijsindex}]. Dat is dus een permanente inflatie van ongeveer 0,4%. Met dank aan  de colleges van professor Floor Hartog in het voorjaar van 1980.

 

De herziening van de Nationale Rekeningen 2010. Enkele hoofdpunten.

Vandaag heeft het CBS in het kader van de periodieke revisie van de Nationale Rekeningen (NR) een zeer forse bijstelling van de nationale rekeningen van 2010 gepresenteerd. Dit soort revisies zijn noodzakelijk: economieën en inzichten veranderen, dus de NR ook. Wat is er bij deze revisie veranderd – en waren de veranderingen ook verbeteringen?

1) Verbetering: een ruimere productiegrens. Er is sprake van een verschuiving van de ‘productiegrens’ oftewel van de activiteiten die meegenomen worden bij het berekenen van de NR. De volgende punten zijn van belang:

A). Doordat er een betere registratie van kleine bedrijven is zijn voor de sectoren horeca, detailhandel, groothandel, autohandel, ‘IT en informatiedienstverlening’ en ‘management en technisch advies’ meer bedrijven geteld en is de productie in deze sectoren naar boven bijgesteld. Daarnaast worden kleine baantjes als gastouder en dergelijke nu ook meegerekend.

B) De productie in een aantal illegale markten is geschat (Cannabis, Heroïne, Prostitutie, XTC, Heling, Gokken, Smokkel, Illegaal Kopiëren). In totaal: 2,6 miljard aan toegevoegde waarde. Dit betekent ook dat (omdat de NR een consistent geheel zijn) de consumptie van huishoudens is toegenomen (o.a. prostitutie-diensten, dus) terwijl ook de werkgelegenheid naar boven is bijgesteld.

C) Zwarte activiteiten werden al geschat maar daar in de arbeidsmarktrekeningen wordt  hier nu ook arbeid aan toegekend.

D) Vakantiewoningen worden nu bij de ‘exploitatie van onroerend goed’ gerekend.

2) Conceptuele veranderingen en verbeteringen. Er is sprake van conceptuele veranderingen. Drie springen er in het bijzonder in het oog:

A) De definitie van investeringen omvat nu ook R@D, militaire vernietigingswapens (de door het CBS gehanteerde term) en software. In mijn ogen mogen daar ook nog een deel van de huishoudelijke duurzame consumptiegoederen bij, zoals auto’s maar dat is niet gebeurd. Natuurlijk, niet al die investeringsgoederen worden in de marktproductie gebruikt. Maar dat is juist het punt: ‘de markt’ is niet het enige coördinatiemechanisme in onze economie en ook de andere coördinatiestructuren (huishoudens, overheid) investeren. En er is geen reden dat niet als zodanig te betitelen. Overigens zijn een aantal jaren geleden nieuwe badkamers en keukens wel al geclassificeerd als kapitaalgoederen.

B) Ik weet niet zeker of dit wel een verbetering is. Bij de internationale handel wordt nu meer naar eigendomsveranderingen gekeken dan naar grensoverschrijding. Doorvoer waarbij er geen sprake is van eigendomsoverdracht wordt dus niet meer als import en export gerekend, evenmin als ‘loonveredeling’ in het buitenland waarbij een Nederlands bedrijf in het buitenland producten laat bewerken. De aangekochte transport cq. productiediensten zijn uiteraard wel export cq import van diensten. Transitohandel waarbij wel sprake is van eigendomsverandering maar waarbij de goederen niet in Nederland komen is nu juist wel import en export, hoewel dit wat apart geboekt wordt. Als er sprake is van loonveredeling waarbij ook goederen door een Nederlands bedrijf in het buitenland worden om daar gebruikt te worden aangekocht dan spreken we nu van regie-productie, waarbij deze aankopen als Nederlandse invoer gelden. Nadeel van dit alles is dat de stromen sterk monetair worden en niet meer zo goed bij de Nederlandse productieprocessen zoals die in de input-output tabellen worden weergegeven aansluiten.

C) De afbakening van de financiële sector. Holdingbedrijven die vooral financiële belangen in ondernemingen hebben worden nu bij de financiële sector gerekend, terwijl de onderliggende bedrijven bij andere sectoren zijn ingedeeld. Dit heeft uiteraard een groei van de financiële sector tot gevolg.

D) Realistisch, helaas. Het ‘overschot’ van pensioenfondsen wordt niet meer aan huishoudens toegerekend maar aan de pensioenfondsen, wat de huishoudens op papier 78 miljard armer maakt.

3. Te laat. De basisstatistieken van De Nederlandsche Bank zijn enorm verbeterd (waren ze matig?).

A) Dit leidt tot een sterke toename van de rente- en dividendinkomsten uit het buitenland en een forse toename van het netto handelsoverschot, wat in beide gevallen tot een toename van het Nederlandse inkomen leidt.

B) En dit lijkt mij toch een kamervraag waard:  “Het netto financieel vermogen van het buitenland is met 372 miljard opwaarts bijgesteld van -392 miljard naar -20 miljard. Dat betekent dat Nederland minder bezittingen in het buitenland heeft dan tot dusverre werd geraamd. De bijstelling is bijna volledig toe te schrijven aan de aansluiting bij de DRA-statistieken van DNB.”

4. Overige verbeteringen Daarnaast is er nog veel klein maar ook wel groter bier: de betaalde huur voor bedrijfsgebouwen (waar geen volledig register van is) is 3,9 miljard hoger, sportactiviteiten en dergelijke zijn door een zorgvuldiger berekening en betere bronnen ook 2,1 miljard hoger, de toegerekende huur van eigen woningen is met 1,8 miljard aangepast en zo kan nog wel even worden doorgegaan.

Laatste punten:
A) Het zal duidelijk zijn dat de Nationale Rekeningen niet alleen het BBP betreffen maar dat de waarde daarin ligt dat de onderlinge verhoudingen in de macro-economie beschreven worden, waarbij veel denkwerk in het conceptualiseren van de eenheden en die verhoudingen gaat zitten. Het BBP is weliswaar speciaal, omdat deze empirische variabele de inkomens, bestedingen en productie aan elkaar bindt maar niet omdat het een van overheidswege geconstrueerde doelvariabele zou zijn. Het heeft sterk het karakter van een ‘emergent variable’. Door de verschuiving van de productiegrens, een consistentere definitie van de investeringen, een zorgvuldiger meting van de factor arbeid en de betere bronnen komen we wat dichter in de buurt van het meten van het werkelijke BBP – en dus van de werkelijke relaties tussen de sectoren!
B) Toch is niet alles positief. Want er zijn onnodig ingewikkelde ad-hoc berekeningen. Ik wijs op de zeer aanzienlijke herclassificaties van de post ‘IGDFI’ (Indirect Gemeten Diensten van Financiële Intermediairs). Dit idee gaat ervan uit dat een deel van de rente die u betaalt over uw hypotheeklening (en de rente die u niet krijgt op uw betaalrekening) eigenlijk geen rente is maar een vergoeding voor de fysieke en organisatorische diensten van de bank. Het punt hiermee is echter hoe dit berekend wordt: indirect. En wel door (ik laat enkele details weg) de rente die banken ontvangen te verminderen met de ECB-rente. Wat betekent dat, omdat de ECB rente veel sterker gedaald is dan de rente op bijvoorbeeld hypotheken, ‘IGDFI’ de laatste jaren enorm gestegen is. Zonder dat de banken nou wat anders hebben gedaan… Deze variabele en de herclassificaties betreffen een schaduweconomie waarbij de econoom de economie construeert in plaats van deze moeizaam te meten. Daar kunnen we niet zoveel mee. Het is geen ‘emergent variable’ maar een nogal willekeurig gedachtenspinsel. Een mening die overigens wordt gedeeld door Diane Coyle, in haar recente boek over het BBP. En de enorme veranderingen en herclassificaties van IGFDI laten zien wat er kan gebeuren als je variabelen gebruikt die te ver van de realiteit af staan: de zaak slaat op hol.

P.S. – ik ben benieuwd of de ESB/Mejudice hier nog aandacht aan gaat besteden. Het is ‘alleen maar’ de manier waarop de macro-economie gemeten wordt…

 

 

 

Het nieuwe stabiliteitsbeleid van de EU – de economie als inherent onevenwichtig systeem.

De Nederlandsche Bank gaat, samen met de andere centrale banken van de Europese Unie en de overheid, nieuw beleid voeren dat gericht is op het tegengaan van financiële instabiliteit. Het opmerkelijke aan dit beleid is dat het een definitief afscheid is van het evenwichtsdenken dat de laatste decennia dominant was in de economische wetenschap: de economie als een tuimelaar die vanzelf weer rechtop gaat staan. De economie wordt nu meer gezien als een ingewikkeld circulair irrigatie- en drainagesysteem met heel veel van elkaar afhankelijke deelnemers waarbij het onderbreken van de waterstroom in één perceel zich, door pro-cyclische reacties, versterkt voort kan zetten door het hele systeem. Het betekent bijvoorbeeld dat er nu radicaal anders tegen bijvoorbeeld de relatie tussen lage rente en stijgende woningprijzen wordt aangekeken. De Nederlandsche Bank zelf heeft zich nooit totaal aan het evenwichtsdenken gecommitteerd. Maar veel economen en, in toenemende mate, centrale banken waren steeds meer van mening dat als de inflatie maar laag en stabiel was de rest (werkloosheid, de conjunctuur, economische groei) wel goed zou komen, door de evenwichtszoekende krachten in de economie. Schulden? Geen probleem, want tegenover elke schuldenaar staat hetzelfde bedrag een schuldeiser, tenslotte, dus de netto schuld van een economie is altijd nul. Dat er bij een balansen waarbij de debetzijde van de schuldeisers gelijk is aan de creditzijde van de schuldenaren toch problemen kunnen komen met het terugbetalen van de schuld, i.e. met de liquiditeitsbegroting, werd daarbij voor het gemak weggedefinieerd.

Het ‘nieuwe’ denken gaat er vanuit dat er juist wel problemen kunnen komen met die geldstromen, waarbij niet enkel meer naar de geldstromen in de ‘BBP-economie’ wordt gekeken (i.e. lonen, winsten, consumptie, investeringen en dergelijke) maar ook naar de financiële stromen (i.e. leningen en terugbetalingen en beleggingen). Een belangrijke naam daarbij is die van Claudio Borio, tegenwoordig hoofdeconoom van de Bank voor Internationale Betalingen. Maar ook bijvoorbeeld Steve Keen legt veel nadruk op geldstromen en leningen. Beide zijn dit economen die ervan uitgaan dat evenwicht en stabiliteit niet altijd ‘vanzelf’ tot stand komt, laat staan evenwicht waarbij ook sprake is van een relatief hoog niveau van werkgelegenheid.

Opmerkelijke aspecten van dit nieuwe denken zijn onder andere:

1. Rente wordt niet meer gezien als een evenwichtsbrengende ‘fundamental’ bij woningprijzen. Woningprijsstijgingen staan tamelijk los van consumptieprijsstijgingen (‘biflatie’). Wat betekent dat als een centrale bank zich bij het vaststellen van de rente enkel op de consumptieprijzen en dus op de BBP-economie richt de woningprijzen, zeker wanneer de consumptieprijsinflatie en dus de rente laag is, speculatieve stijgingen kunnen vertonen.  En dat al helemaal wanneer stijgende woningprijzen ten onrechte als goed onderpand gelden voor nog hogere leningen en men speculatief gaat lenen op basis van de verwachting van voortgaande woningprijsstijgingen en een voortdurende lage rente (de consumentenprijsinflatie is immers laag dus de bank gaat de rente niet verhogen!). Dat heet: ‘vermogensillusie’.  Daar moeten we volgens het nieuwe denken vanaf. Niet door de rente te ankeren aan de woningmarkt, maar door die markt op andere manieren aan banden te leggen.

2. De crisis is geen crisis van de aanbodkant. Inherent aan dit nieuwe denken is dat er problemen zijn met de geldstromen. Die je niet oplost door de arbeidsmarkt te flexibiliseren. In Nederland hebben de huishoudens rond de 600 miljard Euro schuld – waar ze nog zo goed als niets van hebben terugbetaald. Stel nu dat de werkgelegenheid daalt (oeps,. gebeurt al), dat de reële lonen dalen (oeps, gebeurt al), de hypotheekrentesubsidie wordt afgetopt (oeps, gebeurt al een heel klein beetje) en dat de rente gaat stijgen (willen veel mensen graag). Dan krijgen de huishoudens een probleem met die schuld – en dus de banken ook. De woningprijzen zullen door gedwongen verkopen dalen enzovoorts, de consumptie daalt nog verder. Enzovoorts. In de termen van het ‘Vlaggeschiprapport‘ (nee, die term bedenk ik niet zelf) van dit denken: “Exposure concentrations make a financial system (or part of it) vulnerable to common shocks, either directly through balance sheet exposures or indirectly through asset fire sales and contagion”. Gaan we dat soort problemen echt oplossen door het ontslagrecht te versoepelen? Dacht het niet.

Het is natuurlijk afwachten of het nieuwe beleid gaat werken. Het zier er allemaal te ingewikkeld uit. Maar dat het geloof in het ‘natuurlijke’ evenwicht van het financiële kapitalisme overboord is gezet is winst. Pure winst. Marktuitkomsten op de vastgoedmarkt kunnen juist instabiliteit veroorzaken! Denk: SNS. We zullen daar mee moeten leren leven, waarbij overigens wel opmerkelijk is dat die instabiliteit vaak voorafgegaan werd door deregulering van het kredietsysteem. Zie wat dat betreft natuurlijk ook het werk van Reinhart & Rogoff, dat de inherente instabiliteit van ons systeem haarscherp uiteenzet. Het nieuwe beleid lost het probleem van de hoge private schuld nog niet op, trouwens, daarvoor is een hoger nominaal inkomen en een groei van de werkgelegenheid nodig. Maar daar gaan we ongetwijfeld nog op terugkomen.

Voor ik het vergeet – Jens Weidmann, u weet wel, die van de BuBa, is natuurlijk tegen. Die kijkt nog steeds enkel maar naar de consumptieprijzen.

 

Nederland, vierde kwartaal 2013. Lichte daling binnenlandse prijspeil!

Afgemeten aan de prijsontwikkeling van de binnenlandse vraag (niet alleen de consumptie van huishoudens maar ook de investeringen en de overheidsconsumptie, i.e. de consumptie van huishoudens die door of via de overheid geleverd wordt zoals onderwijs en straatverlichting) is het prijspeil in Nederland in het vierde kwartaal van 2013 licht gedaald.

Netherlands

Bron: Eurostat

Eerder vond dit ook al plaats (zie grafiek) maar dit werd veroorzaakt door heftige bewegingen van het investeringsprijspeil die vermoedelijk samenhingen met de prijs van bouwgrond en een wat incidenteel karakter kunnen hebben gehad. Dit maal lijkt de daling veel breder gedragen te zijn. Opmerkelijk is de relatief enorm sterke daling van het prijspeil van de overheidsconsumptie – de daling van 2% impliceert dat het overheidstekort over het vierde kwartaal wel eens zeer verrassend zou kunnen uitpakken!

Is er sprake van de gevreesde deflatoire spiraal waarbij inkomens dalen zodat mensen hun schulden steeds moeilijker kunnen terug betalen en minder gaan besteden om dat alsnog te doen, waardoor bestedingsuitval optreed, de werkloosheid stijgt en de schulden nog vaker niet goed kunnen worden terug betaald? Om een lang verhaal kort te maken: volgens mij nog net niet. Bedenk dat het loonniveau het belangrijkste de belangrijkste ‘prijs’ (zowel als de belangrijkste inkomenscomponent) van de economie is. Wanneer de overheid als prijsleider gaat optreden op de arbeidsmarkt en de overheidslonen via ‘forward guidance’ drie jaar zegt te verhogen met bijvoorbeeld 2% dan zal een deflatoire spiraal uitblijven. Bedenk daarbij dat de overheidslonen de afgelopen paar jaar fors zijn achtergebleven bij de inflatie. Een meer aanbodgerichte bestedingsoptie is de BTW op met name arbeid fors te verlagen – dan daalt het prijspeil ook (formeel: deflatie) maar dat heeft andere effecten dan deflatie doordat de lonen dalen. Deflatie en deflatie is twee.

Sectoraal gedifferentieerde loonsverhogingen? Een weinig marktgericht idee.

Sectorale differentiatie bij loonsverhogingen is een sympathiek maar weinig marktgericht idee. Want de echte arbeidsmarkt, die werkt niet zo. Ook de zeer flexibele Britse arbeidsmarkt niet. En als je, als oprechte Brusselse bureaucraat, dit wel probeert af te dwingen dan getuigt dat wellicht van kennis van een deel van de economische modellen maar niet van inzicht in de ‘echte’ arbeidsmarkt. In de échte’ arbeidsmarkt kijken mensen nu eenmaal niet naar de productiviteit – maar naar elkaar. Zie ook dit boek van Akerlof en Shiller . En dat soort ideeën zijn, nogmaals, bevestigd door recente gegevens over de Britse arbeidsmarkt. Ondanks dramatische verschillen in werkgelegenheidsontwikkeling in de Britse dienstensector en de economie ontwikkelde de lonen zich vrijwel hetzelfde. Groepsdieren zijn we, tot op het bot.

sectoren

Bron: ONS

En dat is van belang. Het inzicht dat hogere lonen niet moeten kunnen maar soms kunnen moeten is nu ook doorgedrongen tot Europese beleidsmakers. Maar, wordt er dan aan toegevoegd, dat moet dan natuurlijk wel gedifferentieerd! Sterke sectoren de lonen verhogen, andere sectoren niet. En, je kunt er de klok op gelijk zetten, Dijsselbloem heeft er dus al weer voor gepleit beleid dienaangaande niet meer via de democratische weg moet worden bepaald maar via het ondemocratische Europa, dat dan natuurlijk wel weer allerlei crises nodig heeft om zijn wil af te dwingen.

Maar sectorale differentiatie is dus niet hoe de arbeidsmarkt werkt, hoe flexibel en sympathiek het ook klinkt. Modelmatig is het wellicht makkelijk te implementeren maar de realiteit werkt anders. Eftelingeconomie, in plaats van evidence based economics. Sectoren bepalen geen lonen – bedrijven doen dat. Samen met de overheid, de grootste werkgever van allemaal. En die bedrijven en organisaties kijken naar wat andere bedrijven betalen. Tenslotte wil je een laag loon betalen, maar ook een concurrerend loon. En – en dit is echt vloeken in de economische neoklassieke kerk – het blijkt dat zowel werkgevers als werknemers een ‘normaal’, ‘rechtvaardig’ loon willen betalen in plaats van een loon dat aangepast is aan het eigen bedrijf… .

Het zou goed zijn als Dijsselbloem hier meer nota van nam. Echte mensen, echte markten, echt werk.

Page 1 of 10212345...102030...Last »
top